从过去一年的商业地产市场可以得到以下启示：一是商铺的空间位置是无法替代的，总体市场无法反映区域市场，投资机遇在于区域中，在于选择中；二是商业地产需要有真实的盈利性；三是具有物业价值增长性。“外资就是以这三条主要标准谨慎地挑选下注的盘格。”世邦魏理仕物业顾问有限公司总经理助理李惠蓉分析说，资本选择收益性物业的标准也许就是今后商铺开发和投资的方向，同时也提示上海商铺市场机遇所在。 

从规划中找机遇

新一轮上海城市规划特点是所谓的“通道式”的规划，与之相对应的是一批重大的市政设施分布在上海市的西侧，如虹桥机场扩建及交通枢纽建设，铁路上海南站交通枢纽、徐家汇交通枢纽的形成等。这种重大设施布局，形成巨大的三小时车程都市圈，会吸引大量的人流、物流、信息流、资金流向上海市中心区域的西侧聚集，造成实际上的市中心西移。这种移动的结果，使得上海市中心西侧区域具有商业地产投资开发的机遇。

从区域差异里寻机遇

由于商铺投资呈空间化机遇而非时间性影响，所以在商业地产投资开发活动中，应当在区域差异中寻找机遇。市场发展的不平衡性和物业的不可移动特性，各个区域的商铺配比是不同的。

从２００５年的调查数据来看，在上海各区中，徐汇、闸北、杨浦、宝山、闵行、青浦、奉贤诸区的商铺人均拥有量尚属于比较低的水平，市场仍有空间。如徐汇的田林、闸北的彭浦地区都因为商铺少而需求量大，造成租金高企，在这类地区或区域还有良好的市场空间和商业需求动能。成熟地段还存在着机遇，这类项目动迁成本高，投资数额巨大，替代性小，一旦开发成功，即可成为具有稀缺性很强、稳定收益的“金矿”。

从业态差异中觅机遇

现代服务业已经成为上海经济发展的主要方向之一。对商铺而言，零售服务业和现代服务业业态之间的互动更加直接，因为现代服务业的下游业态就是商业服务，比起制造业等业态，两者之间亲缘关系接近。可以说现代服务业的发展将进一步激活上海商业，这就是产业业态变化的机遇。各个具体业态的商业盈利状况不一样，造成商铺市场趋势也不一样。有的物业由于商业的盈利水平下降而物业的价值下降，如大型超市、家电、卖场；而有的行业，如品牌商品、休闲、教育、数码产品、大型流通（商贸、物流复合）等行业的商业盈利性向好，开发投资这些业态的商铺就会有良好的市场机遇。

注意商业地产几个误区

不管是有意或无意的宣传、推广活动，商业地产存在着几个重大误区应该澄清。

误区一：经济增长等于商铺数量增长。其实，经济增长并不等同于消费增长。由于中国的传统文化的影响，消费增长一直低于收入增长。２００３年前，在经济、收入双双增长的背景下，消费增长却没有表现出来，因而消费直接对商铺的要求并没有很明显地体现出来，经济增长并不是商铺增量的理由。

误区二：消费增长等于商铺数量增长。在人口没有明显增长的情况下，消费增长对商铺的要求并不体现在数量上，而是表现在品种上、质量上。最直接的例证就是“大卖场”搞得太多了，门店的盈利性下降，预测该类业态今后承租力下降导致物业价值下降，不是没有理由的。与此相对应的是休闲、餐饮业态的盈利状况向好，而所使用的物业具有良好价值提升过程。

误区三：极端租金等于商铺全面价值。南京东路商铺租金跻身于世界２０强，令我们十分欢欣鼓舞，但是冷静下来思索，心里仍不踏实。商铺租金是十分个性化的，它只能反映这个商铺在某一时段里的价格真实，提示所在商业区域的行情，而并不是这个区域全部商铺的价格和价值的真实。其实，在商铺市场上，每一个商铺都有它自己的价值表现，影响价值表现的有位置、楼层、面积、朝向、业态、环境等。任何一种差异都可能造成商铺的价值差异，但是经常有人以极端租金去推算或宣传区域或街市租金，结果造成很大的误差影响。