新一轮房地产调控已经一个月了。无论一手房还是二手房，深圳住宅市场几乎陷入了冰封，交易量持续暴跌，市场观望情绪依然浓重，投资者纷纷撤离。但本轮房地产调控主要指向的目标是住宅市场，与商业地产没有直接的联系。而政府对商业地产的相关调控措施还没有出台，因此对商铺投资市场影响并不明显。从本报最近《百万大赢家》市民看楼来电所反馈出来的信息看，不少市民对异地和关外的商铺投资兴趣非常浓厚。 

市郊商业大有可为

城市扩容以后，大量人口将直接从中心城区迁至市郊或新城，这人口的一增一减之间，将对商业地产产生深刻的影响。同时，近年来深圳市郊关外出现了大量的新楼盘，带来大量的新移民，这部分新移民大多收入较高，注重生活质量，拥有良好的消费能力，将是促使市郊商业消费升级换代的生力军。另外，诸如轨道交通的建设，交通条件的改善，可以增强商业地点的通达性，从而扩大商业设施的商圈范围。

今后深圳商业政策环境将更趋规范，商业网点纳入城市规划，深圳商业布局将呈现出“一轴、两带、十四个特色街区”，构成更加繁荣的商业氛围。未来深圳商业地产的热点区域将从特区向外延扩散，深圳商业地产格局将有较大变数。

有专家认为，将来商业地产重点关注热点有龙岗中心城－龙岗墟片区、龙华－观澜片区、宝安中心区－西乡和沙井－福永四大区域。龙岗中心城－龙岗墟片区目前主要集中在龙岗墟，中心城商业这两年发展步伐很快，但服务性行业仍然处于较弱状态。而该片区地产发展却是两面开花，中心城片区自不用说，招商、鸿荣源、星河、天健等一批品牌开发商合力造市，不热是不可能的；龙岗墟区域内，也有深圳中信、佳兆业等关内开发商进驻开发高端物业，将有效带动片区楼市的繁荣发展。而从 2003年起，龙岗就一直是深圳商业地产的主战场之一。经历了Mall风暴的洗礼之后，龙岗的大型商业地产有所降温，但从全市各区的商铺开发来看，龙岗依然不可小视。
社区商铺回报稳定

随着深圳住宅规划的不断完善，出现大量的大型住宅小区，这些地方虽然不是商业旺区，但小区和周围社区的居民已形成比较强大的商业购买力，社区商铺作为新建小区的配套，主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。这类社区商铺具有非常稳定的投资回报，现在成为深圳商业投资的新热点。

龙岗中心城住宅规划先进，拥有不少的大型住宅小区，像紫薇花园、碧湖花园、欧景城、尚景花园等小区的商铺都是比较活跃的，以经营24小时便利店、名牌服装折扣店、餐饮店和一些特色店为主，目前还涌现大量的中介地铺，这类商铺拥有固定的消费群，投资回报相对稳定。

但需要指出的是，人气的聚集和业态定位仍是此类商业地产经营成功与否的关键因素。

中国商业联合会购物中心专业委员会副主任杨奕勇曾分析，《深圳市商业网点规划》对龙城、龙岗墟两个片区的市场定位比较合理，与此同时，需要政府有关部门引导商家在传统商业形态上的分离和创新，宏观上控制增量，在业态上调整结构；对于具体的商家而言，则应该避免与目前已经存在的商业类型雷同，寻找市场空白点，开拓一条符合该片区定位的专业化市场道路。

这一意见在开发商那里得到了高度重视。以现在正在发售的风临四季·四季新街为例，就旗帜鲜明地定位为龙岗第一美食休闲街，突出了餐饮功能，填补了片区的空白，为商业街的持续经营提供了保障。

铺价补涨机会明显

美联物业工商铺日前发布深圳各大商业圈的市场行情调查，报告显示，随着商铺售价整体上升与深圳经济持续保持强劲增长，租金价格持续上升，最为显著的是南山与龙岗地区，升幅达到20％。其他热门的一线商圈，升幅略为放缓，大约维持在10％左右。

对于目前深圳商铺的销售价格，专家认为，整体来说，铺价还是合理的，少数地理位置好、前景看好的铺位价格上升，也是理所当然。一般来说，商业的价格是住宅价格的3倍左右。而与其他片区不同的是，龙岗的商铺长期以来是在比较低的价位上运行。以四季新街商铺为例，面积为40－50平方米的商铺，均价为1.3万元／平方米，依然远低于部分住宅的首期款。

“对于商铺来说，本源就是消费。如果社区在扩张、城市在扩张、人们的钱包在看涨，那么消费是肯定的事情。因此，龙岗的商铺价格也将像住宅那样，有巨大的补涨空间。”一位商业地产运营专家如是说。近年来，龙岗房地产发展迅速，住宅开发量急剧上涨，楼盘档次明显提高。众所周知，房地产是地区经济的发展龙头，可能衍生出装饰、家居、建材、百货零售、餐饮等各行各业的商业机会。这是龙岗商铺需求增长和价格上涨的根本原因。