施女士在商铺投资市场上驰骋多年，虽然战绩斐然，却也有惨痛经验。5年前，施女士在自己居住的社区内买了个底商，投入资金50多万元，商铺面积近20平方米。最开始有一个建材商租用，一年租赁合同到期后，后来的承租者便断断续续，年收益不到3万，到近两年来，几乎无人承租。 
　　“投入少”、“回报稳定”等特点是社区商铺的撒手锏，对初入门的投资者来说极具诱惑力。但据调查，社区商铺的投资回报并没有预期般美好。由于被提前透支价值以及开发商经营管理不善等原因，使不少社区商铺处于难卖不好租的境地。 
价值透支投资受损 
　　施女士认为，住宅底商初始售价往往并未反映商铺现状客观价值，而是经过开发商、销售人员的包装后，透支了商铺未来的价值。这个问题，在现阶段商铺投资市场是一个极为敏感的问题，也恰恰是商铺投资者要绝对清醒的，能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格成交，将是商铺投资者最需要警惕的内容。 
　施女士以位于蛇口海上世界附近的海韵嘉园,第一街为例，为记者算了一笔账。海韵嘉园第一街于6月18日正式发售，建筑面积1万平方米，志在打造蛇口一流国际商圈的首席街铺。据介绍，该项目的商铺部分均价3.5万元／平方米，其中一些临街门面更高达5万元／平方米。以一个面积50平方米左右的商铺为例，最好位置的门面总价为250多万元，回报率按照7％左右计算，月租金大约要300多元／平方米；而其对面的南海玫瑰园的门面月租金也只在100~200多元／平方米，位置最好的二手商铺，售价也只有4万元／平方米。 
　　“即使是比较成熟的蛇口沃尔玛附近的花园城三期,的铺面，平均月租金也只有120元／平方米左右，而且空置率居高不下，除了地产中介，少有商家能长驻于此。”因此，施女士认为，商铺价值一旦被开发商所透支，商铺投资者的投资将遭受损失。 
经营不善成鸡肋 
　　社区商铺，以其稳定的人流、投资总额相对较低等特点，历来被中小商铺投资者视为适合投资的产品，但是，最近记者在走访中发现，目前许多新建社区的商铺人气并不旺盛。 
　　位于南山前海的中海阳光棕榈园,尽管在4年前就已交房，小区入住率达90％以上，居住人口近万人，但小区商铺的经营情况却并不如人意。记者调查发现，尽管学府路的几家餐饮商家生意红火，但是前海路的商铺则处境尴尬。 
　　投资商铺是聪明人的游戏。美联地产商铺部总监江少杰认为，“商业地产不同于一般的房地产。开发商将面临后期经营管理上的诸多问题。”商业地产有四五个环节，从最开始的开发商到投资者，再到经营者，有可能还经过商户，才到达终端顾客，这多出的链条无疑加大了商业地产运作的复杂性。现在的情形是，开发商和投资者比较热，而经营者和消费者比较理性。而商业地产最终的买单者还是消费者，非理性的热与理性的恒温，必然会导致空置率攀升的现象。 
　　中原地产集团主席施永青说，现在的商业有几个问题，一是开发商资金有限，因而大多分成小摊位出售，这就造成了散户难以统一经营，埋下隐患；二是招商严重不足，很难确保租户能够赚钱；三是政府对商业地产的面积、地点规划存在不足。
深圳晚报