2006年上半年商业地产的发展：传统商圈逐步形成了自身的特色，地铁商业成为市场焦点，次级商圈渐成气候尤其是CBD区域的商业板块开始成熟，特别是龙岗、宝安特区外两区，商业地产发展速度不断加快，令深圳商业地产市场价值不断提升。 

深圳商业地产区域结构特征

（一）传统商圈区域特色逐步凸现

2006 年上半年虽略现颓势的罗湖商业中心面临片区改造，但区域内一批诸如拥有商业面积达18万平方米的华润购物中心万象城、商业面积12万平方米的金光华商业城的商业巨擘，以及罗湖商业城、日本西武百货、友谊城、国商等一批大型老牌商业名店，沃尔玛、华润万佳、百佳、新一佳等一批大型连锁超市、一大批品牌专卖店仍吸引大量的人流和商机，罗湖商业中心区成为代表深圳城市形象的标志性商圈。

华强北商业区——最具活力的商业区，工薪白领的购物天堂

华强北现在为深圳“业态最全”的商圈，日人流量可达50万人次。拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场；营业面积在一万平米以上的大型商场就达15家；年整个商业街区商业销售总额逾260亿元（2003），已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。

东门商业中心——深圳文化沉淀的商业旺区，普通大众与旅游人群的购物天地

东门一度曾因商业区内的购物环境恶化，劣等产品充斥其中，成为“低档消费”的代名词。从过去深圳首屈一指的生财旺地，逐步成为深圳公认零售业经营风险最高，低档货充斥的商圈。但2006年经过改造后的东门商业街已成为集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街，街区内不仅有茂业百货、天虹商场、太阳广场、铜锣湾、海雅百货等大型百货商场，还有各种形式的专卖店等。

深圳中心商业区——CBD中心商业代表，未来的中产阶级高档商圈

2006 年中心区商业区商圈已成为政府建设的重点之一，政府的发展导向是大力引进高档商家的进入，促进高档商圈的形成。大量高起点的商业项目入市，中心区南广场 18万平方米的商业面积，顶上将是郁郁葱葱的森林式公园，形成全中国独一无二的生态购物广场。怡景中心城、晶岛国际购物中心，以及天虹购物广场、星河 COCOPARK等，一个代表深圳商业未来的商圈开始初具雏形。

（二）主要次级商业区域渐成气候

目前深圳城市发展仍处于“扩张”阶段，城市每年新增常住人口达到30—50万，相当于一个中等城市的人口规模；同时全市的资本、人流、信息和物质财富布局也处于变化之中，因此深圳商圈的地域布局，远未最终“定型”，次级商圈的发展同样引人注目。

关外商圈—城市化进程推动下迅速发展

随着深圳市区城市发展空间的日益饱和，深圳发展的中心逐步开始向关外的龙岗、宝安两区转移。在关外城市化的快速进程中，商业地产的发展吸引了众多的目光。

南山商业区—人口迁移和城市规划促使地位逐步提升

南山商圈逐步繁荣，业态趋于完善，商圈在深圳整体商业格局中的地位得到了有力提升。南山区商用物业升值迅速，但其大众商业导向特质突出。商业基本上以满足本区域居民需求为主。2006年随着地铁1、2号线的开工建设、西部通道的即将开通等一系列外部利好因素的促进，南山商业区在深圳的地位预计将进一步上升。

宝安中心商业圈—潜在的区域商业中心由于宝安的地域位置和新中心区的高起点规划，宝安中心区商业发展前景被普遍看好。而从目前政府的商业规划来看，宝安中心区的商业目标定位在深圳整个西部的商务中心。新中心区的商业中心将以新城大道为辐射圈，在周边高尚住宅群中以休闲、娱乐为主配合餐饮、文化、服务等为一体的多功能、高档次、现代化的大都市商业群体。

地铁沿线将成商业热点

深圳首个商业网点规划于2006年5月正式出台，未来深圳商业将划分为市级商业、特色商业、区级商业和社区商业四个商业等级，各商业等级的功能定位与四种消费模式一一对应。在四个商业等级中，将形成“两轴、两带、十四个特色商业街区”商业新格局。

其中，“两轴”是指，以地铁一号线和四号线为商业主轴。地铁一号线贯通金三角商业区（东门－人民南－宝安南）、华强北商业区、福田中心商业区和南山后海商业区四大市级商业区，是目前深圳市商业的核心。地铁四号线起于福田中心商业区，贯通龙华商业区和近期重点建设的龙华拓展区，该片区在规划末期具备形成新的市级商业区的潜力。四号线沿线商业是深圳商业在布局上的另一个重要发展方向。

深圳商业地产五大发展趋势

趋势一：商业网点将纳入城市规划，政策规范更加到位。

趋势二：“产权式商铺”与大型购物中心齐头并进。

2006年起，大行其道的产权式分割商铺，尤其是售后返租等衍生营销模式将会逐渐受到冷落，而市场上整体持有的购物中心商业物业比例将会增加。在市场份额上两者不分伯仲、齐头并进。

趋势三：大开发商强势介入商业地产市场集中度加大。

在商业地产市场的启动阶段，由于市场容量较大，竞争压力相对较小，但随着市场的逐步成熟，商业地产市场的竞争压力也不断增大，加之房地产市场的宏观调控，一些知名开发商开始向商业地产领域进行战略转型，明显加大了对商业地产的投资力度，由于大开发商的强势进入，一些中小商业地产开发商将逐步退市或被并购，商业地产的市场集中度不断加大，将会出现新的竞争格局。

趋势四：融资渠道多样化商业地产的金融产品化成为趋势。

商业地产开发的“金融产品化”是商业地产发展的长远趋势，也将是中国商业地产正常、良性发展的唯一出路。顺应商业地产的发展趋势，国家将出台适宜商业地产发展的金融政策，商业部已向国务院建议对商业地产放开REITs，同时金融市场也会适应商业地产的发展改变现有规则和做法逐步与世界接轨，金融环境的改变必将促进商业地产的良性循环和规范发展。