8月15日，央行的发布的《2004中国房地产金融报告》中，针对当前房地产市场金融的市场情况主要提出了两大建议，一是建议取消预售制度，二是建议发放固定利率个人住房贷款。
 　 仔细分析这两大建议的政策思路，我们认为决策当局在此体现的调控思路和深远考虑，值得房地产业与金融业的高度关注。
　　其一，取消预售制度，将进一步规范房地产市场。
　　其二，推出固定利率抵押贷款，将加速推动金融改革进程，完善金融市场结构。
　　从市场经济角度来看，几乎很少有行业的产品能如房地产行业那样，在半成品时期就可以以全价卖给市场需求方，这种制度设立的本身就给了市场供应房存在市场交易中的优先的特权。
　　此外，从海外各国的房地产交易状况来看，基本上除了内地和香港，在房地产销售上实行预售制度外，很少有别的国家允许这样的销售制度存在。因此，从预售制度存在的合理性和国际市场通行惯例两个方面看，这个预售制度的取消应是必然的举措。
　　那么为何政府决策当局在当前的市场环境下建议取消预售制度？我们认为如果正式措施颁布出台，政府意在借当前市场调整和当前市场相对供应过剩的状况，实施取消预售制度，这样有助于房地产行业的加速整合。对于资金实力不强的开发商来说，取消预售制度相当于取消了对房地产开发商的提前兑付商品的特权。
　　另外，当前的上海房地产市场正处于一个销售极度低迷的市场环境下，出台取消预售政策，产生的效果可以分几种情况来分析。
　　第一，如果政府在具体实施细则落实时，对市场的存量房地产供给采取一刀切的政策，即对所有的在售楼盘在没有拿到产权证阶段进行预售的，一律不准出售，那么将出现的市场局面是，市场供给可能出现大比例减少。以当前的上海房地产市场为例，从表面上看，市场的超量供给出现减少，但实际上并没有切实的减少供给，只是将供给推迟了一段在市场上上市。这样，从表面上看，市场供求比例趋于合理，但实际上供大于求的矛盾并没有有效解决。
　　第二，如果只能政府在具体实施细则规定，对政策出台前的房地产已经在预售的项目仍然予以预售，而对新尚未进入预售阶段的房地产项目取消预售的允许，即实际上是采用老项目老办法，新项目新办法的方式，这样的市场影响将是阶段性的。很有可能出现的市场情况是，在当前大批市场预售完成后，市场上新上市的商品房供应量将在一段时期内减少，这样的结果将导致市场供应会出现一定的空挡期，供求矛盾在短期内可能会存在一定的激化。
    总体来看，预售制度如若取消，对于开发商来说，无疑加大了资金成本，这部分的资金成本体现在销售时间加长部分的成本。另外，对于银行来说，也加大了贷款回收风险。这种风险具体体现在，原本资金链紧张的开发企业，在可以预售制度的前提下，可以通过预售实现现金回笼，用以偿还银行贷款，但在取消预售制度后，出现资金链紧张至断裂，那么这样无疑增加了银行本身的贷款风险。
　　从短期来看，取消预售制度对当前已显疲态的房地产市场无疑是雪上加霜。但从长期来看，这种制度有助于银行信贷状况的进一步规范，对于提高房地产商的开发实力、提高银行房贷质量及规范市场交易行为都有长远促进作用。
　　另外，央行的报告称，可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益可以与资金成本匹配。同时，有关部门应该进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。
　　从字面上理解，这条建议是为了满足借款者规避利率风险的需要。但是，如果我们从贷款者的角度出发，商业银行面临的利率风险可能因此而增加。利率风险是因市场利率变动而遭受损失的风险。固定收入资产由于它们的收入流的固定性而容易受到利率风险的威胁。如果商业银行发放固定利率的住房贷款，一旦市场利率升高，这部分贷款资产的市场价值将会下降。此时，商业银行的固定利率贷款资产不管是继续持有，还是在二级市场上出售，这种损失均会发生。美国的固定利率住房贷款在70年代遇到巨大问题，正是由于商业放贷机构面临通胀走高和利率走高的影响而引发的。目前，我国商业银行对于利率风险的管理尚未成熟，如果推出固定利率住房贷款将给各商业银行的利率风险管理带来巨大挑战。或许这是一种促进我国商业银行改善利率风险管理的“压力疗法”，央行的初衷也许就在于此，不过后效如何，我们只有拭目以待。
　　固定利率住房贷款的推出，除了给商业银行带来利率风险管理的压力之外，我们认为，央行还存在更深层次的考虑。在我国，长期利率的长久缺失，是影响我国无法建立合理的利率期限结构的重要原因之一。而住房贷款的期限一般在20年到30年，如果能够推出固定利率的住房贷款，这个固定利率会很自然地成为长期利率的一个重要参考变量。如果这个利率的产品能够在二级市场自由的流动，经受市场的检验，那么完全可以形成一个理性的长期利率。那么，在我国，这个住房抵押贷款二级市场是否存在呢？答案是肯定的。
　　今年3月，央行就宣布建行成为住房抵押贷款证券化的试点银行，这标志着我国住房贷款二级市场的建立已经进入操作层面。联系这一点，我们不难发现，固定利率住房贷款产品的推出，将通过二级市场的充分流动和检验，从而产生一个合理的长期利率标准，进而确定我国资本市场的利率期限结构。而合理的利率期限结构的建立，无疑将成为我国利率市场化进程的里程碑事件。当然，从现在来说，这似乎还需要一个比较长的时间。但是，我们毕竟看到了利率市场化的一个可行操作的信号。
　　因此，固定利率住房贷款产品的推出，从微观而言，将会给我国的商业银行，尤其是四大国有商业银行的利率风险管理带来艰巨的挑战；从宏观而言，它将促进我国的利率市场化。
　　总体来说，央行通过建议推出的这两大政策，提出一条治理和规范市场发展及市场交易行为的道路。固定利率贷款和现房销售政策将是市场长久发展的必然之路，因此，在政策方向确定后，只是政策执行的时间及执行细则问题了。