“现售”可行否？如今在深圳，“现售”话题已成为房地产行业和消费者的热门话题，正反两方各抒己见，引起了一场争论。结合中国房地产业的基本国情来看，笔者认为宏观调控下的“现售”制度，是行不通的。
    
    房地产实行“预售”制度，也就是常说的“卖楼花”。深圳市房屋预售的主要条件是多层建筑主体封顶、高层建筑三分之二的形象进度以及项目实际投资不低于总投资的25％（不含地价），在销售畅顺的情况下，考虑地价因素实际投资60％—70％即可完成项目开发。“现售”，严格来讲就是房屋在竣工验收后进行的销售行为，需完成100％的投资。基于概念，现售似乎戴上了美丽的光环，但是，如果真正实行现房销售政策，对于开发商、住房消费者和政府来说，都不是件好事。
    
    “现售”损害房地产业
    
    房地产业属资金密集型行业，中国房地产业有几个显著特点：
    
    一是中国房地产企业都是中小企业，数量众多，规模很小，资金实力弱。在深圳，仅房地产开发公司就有600多家，规模都偏小。作为行业第一的万科2004年销售额为76.67亿，市场占有率也不到1％，而美国房地产行业前四名的销售额均在90亿美元左右，其销售规模是万科的10倍。
    
    第二个特点是建筑业态以高层为主，项目开发周期长，占用资金多。欧美等发达国家住宅以多层为主；中国地少人多，高层建筑是住宅形态的方向。高层建筑项目的开发周期一般为二年左右，比多层建筑长一倍以上，项目开发会占用更多资金。
    
    第三个特点是企业自有资本比例低，筹资渠道单一。美国房地产企业自有资本率为70％、资产负债率为30％左右，而中国房地产企业自有资本率仅30％。美国房地产企业筹资渠道多元化，大型房地产公司都拥有自己的购房贷款公司，不仅为自己的客户贷款，也为其他公司的客户贷款，所以美国房地产公司主要依靠自有资本及资本市场的股权融资，甚至连客户的购房贷款也由开发商提供；目前中国房地产企业70％资金来源于银行贷款和房屋预售。近年来部分上市公司进行了一些筹资多元化的尝试，因无系统政策支持，通过其他渠道融资比例都较小。现售制度将使企业对银行的依赖性进一步增强。
    
     中国房地产企业规模小、对预售和银行的依赖性很强、建筑形态以高层为主，是中国房地产业的国情，若忽视中国企业现状，实行现售制度，将对中国房地产业造成灾难性的损害：90％以上房地产企业无法生存，行业萎缩，甚至崩溃，外资乘虚而入，灾难性的后果会波及房地产相关产业。
    
    “现售”伤害消费者
    
    从调查及其他来源的信息来看，住房消费者普遍欢迎现楼销售制度，似乎这种制度最能保护弱势群体的权益，其实不然，若推行“现售”制度会对消费者利益造成实质损害。
    
    “现售”制度会造成两个严重影响消费者利益的后果：一房价大幅上升，二是产品和服务素质下降。由于大量企业的淘汰造成供应量减少，幸存企业在现售制度下的开发能力也将大幅降低，造成市场产品短缺，价格攀升。同时，“现售”制度会使行业过快过度集中，形成少数企业的行业垄断，垄断将造成产品和服务质量下降，改革开放以来人们居住环境不断改善的趋势有望终结，居住更差和服务更差。
    

   “现售”与宏观调控政策相悖
    
    宏观调控的主要目标是稳定住房价格，解决中低收入者的住房问题，维持社会稳定。经济学常识告诉我们，控制房价上涨过快的措施是增加供应、抑制需求。“现售”制度本末倒置，大幅度减少供应，加剧原本紧张的供求关系，人为造成产品短缺，促使房地产价格大幅上升。“现售”与宏观调控的目标背道而驰。
    
    “预售”需完善，但无可替代
    
    房地产发展二十多年来，“预售”制度对增加住房供应、改善人们的居住环境、提升生活品质起到了重大促进作用，但预售制度也存在一些缺陷：一房多卖、重复抵押；延期交房、延期办证；烂尾楼；售不对板，质量纠纷等。由于有严格的产权登记制度和合同违约约定，前三项属行业个别现象，可以通过政府部门的严格监管来解决，最后一项不但需要政府监管，也需在市场竞争中提高行业诚信度。在宏观调控背景下，“预售”制度需完善，但无可代替，这种制度仍会对房地产业发展起重要作用，并且在相当长的时期内不会改变。
    
    “现售”不符合中国房地产业的国情，对于开发商、消费者是有害的，与宏观调控政策是相悖的，如果不考虑客观条件而施行“现售”制度，带来的后果将无法估量。