“目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达500万平方米，达到历史最高峰值。”戴德梁行最新公布的一份研究报告披露。
　　这份旨在预测2006年北京商铺市场走势的报告认为，由于商铺供应急速增长，而市场新增需求相对缓慢，导致大部分项目均面临巨大招商压力，商业地产开发风险开始凸现，运作能力欠佳的开发商将经受严峻考验。一度形势喜人的京城商铺市场，果真站在“非理性繁荣”的悬崖边上了吗？
　　“扎堆”上市导致租金下降
　　戴德梁行上述报告列出了包括CBD、中关村、亚运村等七大板块在内的新增招商商铺面积，并提供了其中14个正在招商的大中型项目资料，它们的商业面积在4.7万~21万平方米之间不等（详见12版附表）。
　　报告认为，商铺供过于求令商户资源争夺激烈，将是今后一段时间内北京商业项目开发商们最感头痛的问题，由于零售商家数量本来就有限，其开店规模及速度又都有较为固定的规划，既然备选项目众多，选择时也就更为从容，开发商因此特别被动。
　　报告分析说，零售商一旦成为稀缺资源，迫于招商压力，越来越多的开发商不得不降格以求，造成了近期北京新增商铺租金水平连连下滑。
　　“为了吸引目标租户，部分优良位置项目租金已降至原正常值的50％以下。”该报告称，“即使如此，仍有部分项目难以按既定定位实现招商，不得不调低甄选标准，接受形象或档次相对一般的客户。”
　　报告指出，如今已有相当数量的商业项目（包括不少素质优良者）因不能按预期进度完成招商，不得不将开业时间延后，这给已入驻商家造成不良印象，促使其再次选址时格外慎重，无形中又给后来新项目的招商工作造成了更大压力。
　　尽管撰写这份研究报告的戴德梁行北京公司商铺部高级助理董事张家鹏接受本报记者采访时表示，基于职业操守和商业原则，他不便提及那些受到明显拖累的项目的具体名称，但他坚称，有足够的事实和数据支持其相关判断。
　　开发商不以为然
　　“不会有500万平方米这么多吧？是不是有些夸张？”SOHO中国副总裁许洋对此报告的第一反应是非常惊讶。
　　有资料显示，SOHO中国在北京CBD开发SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都及朝外SOHO四个项目，商业面积超过21万平方米，商铺数量达1500个，形成了该区域内最庞大的商业网络。
　　在去年底举办的第七届中国住交会上，SOHO中国的老板潘石屹放出话来：“今后三年不做住宅而转投商业地产。”引起外界议论纷纷。虽然潘此举或许另有隐情，但商铺开发的巨大利润诱惑显然不能忽视。
　　潘还为此提出了所谓“一二三法则”，即SOHO中国开发项目中10%的商业面积，产生了20%的销售额，贡献了30%的利润，并声称在SOHO中国旗下项目中，投资商业的客户回报率依次高于投资写字楼和公寓的客户。
　　不过，除了对戴德梁行方面的统计结果持保留态度外，许洋及潘石屹没有应本报记者之约对报告内容发表更多评论。
　　倒是北京中坤投资集团总裁焦青快人快语：“我不太同意这种判断，至少是有点以偏概全了。”中坤旗下号称投资30亿元开发的大钟寺商业广场，商业面积达21万平方米，是戴德梁行报告中所列14个正在招商项目中规模最大的一个。
　　焦强调，一个城市中商业地产项目的市场好坏不能单纯从量上分析，就像不能光说GDP总量却不提人口基数一样，整体感觉上北京商业地产不是太多，而是还不够。
　　不久前的一份统计数据也印证了焦的说法：目前北京人均商业面积仅为0.78平方米，而上海、广州、深圳、大连等主要城市为人均1平方米或以上，香港人均1.4平方米，而欧美则人均多达1.6平方米。
　　焦认为，从大局看，北京是个特殊的城市，既是中国的政治文化中心，又要建设21世纪的国际化都市；近年来大量人才涌入，带动住宅需求火爆，社区商业配套相应激增；同时人们收入提高、消费增长，也利好商业发展。“近几年北京市区城建整治力度大，临街房屋大量拆迁，同时新增商业还能创造税源和就业，老百姓高兴，政府更大力支持等等，都是促使商铺市场迅速繁荣的重要因素。”
　　按焦的说法，他们的项目招商情况非常好，不但家乐福等大型零售商已签约进驻，普通铺位也都有多个客户在竞相争夺。平时跟其他开发商以及商业地产行家一起交流时，大家也非常有信心，并没有任何危机已经迫在眉睫的迹象。
　　旁观者清？
　　与信心满满的开发商相比，北京商业地产市场人士对2006年“500万平方米商铺抢客”的判断另有一番见解。
　　“我个人认为北京这样规模的市场，500万平方米集中上市供应有些不可能，200万~300万平方米较为合理。”商务部特聘市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平对本报记者表示，“戴德梁行的统计数据应该包括未来一两年的市场实际总供应量，实际包括了如今仍在不同开发阶段的招商项目，当然它们也确实在争夺着有限的客户资源。”
　　他指出，近期北京商铺供应猛增有其客观背景。一是按照市政府有关要求，2008年奥运会开幕前夕，北京市区多数大中型在建房地产项目都必须完工；二是酝酿多时的城市商业网点规划管理方案，也让很多开发商为免项目开发受限而争相出手。
　　据王永平透露，大概两三年前，就有许多开发商向他咨询商业网点规划一事，并流露出不安情绪，而那时正好是眼下集中推出的诸多项目纷纷上马的时间。
　　王永平基本同意戴德梁行有关零售商与开发商之间供需不同步的分析，认为相当一部分商业项目是冲着奥运商机来的，但消费者会不会因为奥运来临而大幅增加购物尚存疑问，商家只能根据消费者的需求，而不是开发商的一厢情愿来实施自己的发展计划。
　　但有一点，王永平与焦青的看法相似，那就是商铺物业的租售价格不仅仅由供应量多少决定，还与物业本身特定的素质决定，这跟住宅或写字楼的情况还是不太一样。
　　“商铺的持续经营很重要，这跟它的地段、定位、运营模式都密切相关，不同素质的物业之间往往没有直接的可比性。”王分析说，“有的放矢的‘订单地产’是商业物业成功的重要法门，优质物业自然能锁定目标商家，即使市场供应量持续增加，也不会对其造成太大冲击。”