“退房”首先是一个法律问题，是合同履行和违约的问题，履行合同是合约双方应尽职责，也体现了合同双方的诚信度、公信力。但在今天我们这个缺乏诚信度文化的国度里，为追求利益最大化，忽视了法律的公正性。为追求既得利益，游戏于法律、潜规则的边缘。
    
    其次“退房”是经济利益的博弈。博弈双方都为利益精打细算，禅精极虑，当房价天天暴涨时，发展商希望客户违约，以便合法取消认购者的权利，将其房子可重新卖个好价钱。而今天是客户在不断制造违约，不断寻找违约时机、创造违约条件，以便达到违约目的。如果一套房子签约价格100万元，现在市场价只有70万元，只要客户在合同未开始履行，或履行一半，即提出各种理由阻止预售合同、贷款合同的履行，以此得到“退房”的目的。
    
    第三，“退房”行为反映了我们社会的商业伦理学缺陷。我们以往提倡、宣传的追求财富，创造财富的手段和方法值得反思，利益最大化的背后就是如何创造社会和谐，经济利益的和谐。但是，当我们社会公民整体财富水平未能均衡发展的同时，社会人文的和谐、经济利益的和谐则是我们的预期目标，而利用不择手段寻租、拓荒则成为我们对“炒房团”和“退房团”行为的最好注解。它既有其法律空隙，又有其政策环境配套问题。当既得利益者充分利用机遇获得巨大利益时，必然会遭到失去这块利益者抗拒，这是哲学、社会学的辩证关系，同时这又是博弈双方的心态成熟，心理预期的承受力问题。
    
    最近到香港去考察听到则故事,大老板李嘉诚,在97金融风暴时,尽管李老板是江湖大佬，翻手覆云，但他手下的物业也一样被套牢,价格节节下滑,疯狂抢购炒楼大军瞬息变成负资产,在绝望之中蜂拥而来奔向售楼处,希望退房、退定金、退房款。按理说象李嘉诚这样的世界巨富，退些小定金、小房款也是情理之中的事。但李氏集团是分文不退，还放言要“维护司法公正”。这就让人绝倒，李老板是何等人物，竟如此小气。此事在香港报上议论评说好长一段时间，最后不了了之。
    
    对李嘉诚“江湖高手”的此般小技，我有三点感想，第一，市场经济就是契约经济，契约中的权利、义务就具有法定约束性，商业行为是依托在“维护司法公正”的基础之上的，没有“司法公正”，就混淆了商业行为与慈善行为的界限。李老板卖房子就是商业行为，维护合同的权利是企业行为，李老板是民营企业家，在香港大概没有那位领导会给他下一个“酌情处理”的通知。第二，李老板是在香港做生意，商业环境很成熟，法律环境更健全，如遇到“退房”不成，集体上访，喝毒上吊的，都会归法院司法部门处理，我们这里就会有各级政府部门出面干预，责成房产商妥善处理，维护安定团结局面。第三，李老板是做生意的商人，你买房子违约了当然没收你的定金，这是天经地义的事。这是游戏规则，不能赖啊。你说李老板唯利是图，道德败坏，见死不救，那只能算一家之言。李老板不能够唯利是图，恐怕也难成世界首富，说李老板道德败坏，见死不救，我看未必，老李做的好事、慈善事业投资巨大，世人皆知。这和“退房款”又是两码事啊。
    
    联想到“炒房团”，“退房团”在我们这里有生存的土壤，在香港就未必能生存，老李要讲“维护司法公正”，你就没招了。其次“炒房团”“退房团”都要培育“愿赌服输”的商业化生存法的精髓。炒房炒赢了，你就是大老板，套牢了，你就去打工、开的士。第三我们走市场经济道路，就是要把商业行为、道德行为、慈善行为分清界限。要健全法律环境，政府要把那些“退房”不成，集体上访、喝毒上吊、死缠活赖的人，引到司法程序上来解决。“维护司法公正”，就是维护“安定团结”。如果不把这些概念澄清，我们的市场经济道路会走得更加艰难。