北京的别墅市场有着传统的“一山”、“二河”、“三线”、“四高”之说，这些都是别墅市场交易的热点区域。2005年，别墅新增供应主要集中在昌平、朝阳、海淀、顺义、大兴和房山等区县。尤其以昌平（亚奥京北板块）、朝阳传统别墅区新开盘项目最为集中。顺义、海淀、大兴、房山的新增供应主要是老项目的后期开发。总体来看，2004年新出现的别墅项目多接近五环，2005年别墅更接近六环，已呈现出向外扩散的趋势，2006年的别墅市场将保持这种趋势，但依然是位于各个高速路的沿线。西部别墅项目将进一步减少，而北、东、南继续增加。
亚奥京北别墅区持续升温
受到奥运因素影响，目前亚奥京北别墅区呈现出升温态势。据统计，2005年亚奥别墅区新增别墅项目10个，主要集中在昌平区内。普遍体量较大，而且大多为高品质的独栋产品，有一半的产品定价在万元/平方米以上。可以预见，今年该区域别墅市场价格将在去年的基础上持续上扬。
目前现亚奥别墅区内共计在售别墅项目约为25个，较为知名的有紫玉山庄、亚运新新家园、温哥华森林、保利垄上、麦卡伦地、东方普罗旺斯、壹千栋等。从产品类型看，亚奥京北别墅区的别墅基本以独栋、联排产品为主，其中纯独栋产品比例达到52%，这标志着亚奥京北区域别墅品质已经有了一个普遍的提升。而从产品价位方面，亚奥京北别墅区的高端产品发展迅速，销售均价过万元的产品超过市场销售项目比例的50%，这也和目前市场上高品质的独栋产品增多相印证。
在市场需求方面，昌平区别墅市场已经成为今年别墅交易量较大的热点区域之一，从连续的市场销售情况来看，昌平区别墅市场交易均价基本保持在15000元/平方米以上，而在全年别墅市场交易量中，昌平区别墅交易面积占到全市交易面积总量的26.4%。
综合以上因素，亚奥京北别墅市场正朝着一个供需两旺的局面发展，而奥运会的即将开办、基础配套设施的完善都为亚奥京北区域的前进与发展打下了良好的市场基础，在消费者心理上迎合了购买心理和投资欲望，这些不仅仅预示着亚奥京北别墅区成为北京热点，也预示着亚奥京北别墅区的趋向成熟。
中央别墅区大腕儿云集
中央别墅区在北京别墅市场中一直占据着非常重要的地位，由于该区域市场认知度高，租赁价格高，投资回报丰厚，吸引了不少开发商来此区域开发。
今年的中央别墅区竞争将更为激烈。据了解，富力、中远的首个别墅项目都将落户中央别墅区，而鲁能集团开发的迄今为止北京规模最大的别墅项目优山美地•格拉斯小镇也将加入中央别墅区白热化的市场竞争中。该区域别墅依然走高品质的高端路线，以独栋产品为主。
京南别墅区依然主打经济牌
2005年，南城推出新别墅项目8个，大兴3个，房山2个，丰台3个。大多数产品均价不超过8000元/平方米，总价不超过200万元。类型上，该批产品不约而同的以联排为主，兼有双拼和小独栋。尽管南部地区的别墅仍然没有超越传统别墅区的别墅项目，但由于良好的交通条件和相对便宜的价格吸引了部分市场关注。2006年，京南别墅将续写经济型别墅篇章。
密云别墅区：第三大景观资源群落形成
从京昌路、机场路、立汤路，到西山（香山）景区、温榆河流域景区，北京别墅市场的产品竞争已经明显从交通资源占有的竞争过渡到自然景观资源占有的竞争。在进入“景观资源时代”的别墅市场之际，密云正成为别墅市场一个新的热点区域，一个继西山（香山）、温榆河流域之后的第三大景观资源群落已在密云形成了。
目前，该区域别墅供应量1500套左右，其中独栋别墅500套左右，TOWNHOUSE1000套左右，TOWNHOUSE供应量占到2/3左右，主要以联排为主，竞争比较激烈。从区域项目价格分布来看，该区域一半项目是集中在4000－6000元/平方米之间的中档项目，低端与高端项目较少。目前，该区域项目价格低于北京市其他别墅区的项目价格，随着京承高速的建设及产品的提升，区域内项目价格还将有一定的上涨。
怀柔别墅区：新兴度假休闲别墅区
从2001年开始，怀柔别墅开始发力，截至目前，怀柔别墅市场已初具规模。但不论是早期开发的别墅项目还是新近入市的别墅项目，怀柔别墅市场都是以总价300万元以下的经济型别墅为主。随着怀柔交通环境设施的改善，加上怀柔景观资源丰富，旅游休闲产业发达，该区域度假休闲别墅市场开发优势日益显现。尤其是一批别墅产品相继入市后，其将是继温榆河、西山、奥北别墅区后的新兴别墅区。