选择高租值区域
日前，广州市首次公布了广州各区各地段的房屋租金参考价——《2005年广州市房屋租金参考价》。这不仅为租房和放租的市民提供了参考价，更成为一些投资者的参考。记者发现，在城区中心的各区中，凡是租金参考价高的地段，都是租赁投资回报高的区域。记者对市中心各区高租金参考价地段进行了详细的分析，为投资者提供选择参考。
投资锦囊
如何查租金参考价
据悉，市民只要登陆市国土房管局网站（www.laho.gov.cn），进入“房屋管理”网页，可以看到市国土房管局发出《关于公布2005年广州市房屋租金参考价的通知》。点击该通知就能详细了解城区中心各区的不同地段租金参考价。
该参考价中包括了广州市越秀区（含原东山区）、荔湾区（含原芳村区）、海珠区、天河区、白云区、黄埔区，以及广州市经济技术开发区各区域租金参考价。租金是按照建筑面积计算出租金单价的，市民可以把数据乘上不同地段参考价得出自己房屋大概的租金价格。另外，“路段价”和“片区价”是租金参考价的两种表现形式。“路段价”是指某段道路两侧临路房产租金，“片区价”是指某一区域除去“区内主要路段”外的片区租金。
据了解，该租金参考价为了更准确，更分为住宅、商业、写字楼和厂房仓库等四大类别。其中商业分为“首层”与“非首层”两类，住宅分为“低层”、“多层”和“高层”三类，1-3层为“低层”，4-9层为“多层”，10层及10层以上为“高层”。市民可以此把自己的物业对号入座计算租金。
如何计算投资回报？
近年，有不少市民购买房产用于投资。在购房时，销售人员往往为初入行的投资者算出一个“美丽”的投资回报率。但在实际购房投资后，又发现回报并不如之前的高。因此，初进入投资市场的购房者要学会算投资回报。
现在，一般销售人员算投资回报，仅是一个粗略的办法。比如，购买一套35万元的一手房，35万元总价加上契税、入住费等共36.5万元左右。如果出租预算是2500元／月，那么用年出租收入3万元除以总投入36.5万元，就能得出投资回报率8.2%。
但实际上，该计算方法并没有把按揭供楼的利息、出租中介费以及出租房的税费等计算入内，因此看起来回报率是很高的。但这只是自己画的一个饼。
据了解，真正的购房投资者往往是沿用另一套投资回报计算方法。打个比方，同是购买一套35万元的一手房，首期款是三成11万元，加上契税、入住费等总付款是12.5万元。贷款额24万元，20年月供是1652元。如果出租预算是2500元／月，每月要减去月供款1652元和租金10%的租赁税，剩下598元／月。那么年总收入是7176元，每年再减去中介代租的半月佣金1250元，实际年收入是5926元。那么用实际年收入除以首次投入12.5万元，得出的4.7%才是真正的投资回报率。
从计算投资回报率可以发现，购房出租的长线投资，一般是投入资金越少，贷款期越长，其投资回报是越高的。例如，如果上述投资个案选用了最长贷款期30年的，其月供是1364元，扣除其他费用后，最后出租回报率达到7.5%。

高租值区1【海珠区—滨江东】
租金回报VS升值空间
租金参考价
滨江东路低层物业平均租金14元/平方米，多层住宅平均租金22元/平方米，高层住宅平均租金38元/平方米。
投资小故事
赚了租金又赚房价
一年多前，在滨江东已经有两套物业收租的林先生，从中介处得知丽景湾有一套80平方米的两房单位放盘，售价53万元。虽然单价已经达到了6625元/平方米，单位仅能看到少部分江景，但他算了一下回报率还是咬牙买了下来。林先生说：“虽然价格不低，但丽景湾租金高，回报仍可观。”
林先生一次性付款把单位买了下来。该单位带全新装修，林先生添置了些高档家私、家电，放租不到一周时间，就有一位到广州经商的台湾人把房子租了下来，租金3500元/月。林先生收了一年多的租金后，近期有买家找上门来买房，开出了林先生实收67万元的价，扣除前期投入的购置家电、税费等费用，林先生能净赚9万元，尚未包括租金收入。林先生拒绝了，他说69万元的价格才愿意卖。他认为近期滨江东楼盘都在升值，估计该单位售价还能升，而接下来的春交会期间，该套房子租金可望升至4000元/月，不妨再放租一年后才考虑卖房子，即使总房价没有上升，过了“两年期”能免房价5.5%的营业税，也等于房子升值3万多元了。
投资小结：林先生的租赁回报率在7%-8%之间，加上房屋升值部分则更高。按实收67万元计算，购房至今约一年半时间，总投入58万元，纯收入15.3万元，整体回报26.4%。
区域投资分析
中原地产滨江东分行营业经理邱俊朋表示，近两三年来，滨江东沿线住宅的租金和售价都在上升，是不错的长线租赁投资区域。当中以小户型单位尤其一房单位租赁最抢手，几乎一放租就立刻租出。如锦骏华庭、蓝色康园等带电梯的一房单位，售价达8000元/平方米，租金也达2000元/月，两房单位租金在2500元/月以上。相对租金低的是金雅苑和嘉仕花园早期的多层小户型单位，租金1200-1500元/月，售价也略低，在6000元/平方米左右。投资总额低的可以选择区域内的房改房，售价5000余元/平方米，两房单位也能租至1500元/平方米。
值得关注的是，滨江东作为市中心最好的临江住宅区域，未来楼价在上升中。早期该地段房改房不到4000元/平方米，金雅苑、嘉仕花园等二手价仅4500元/平方米，目前上升了1000元/平方米。随着滨江东一线江景楼楼价的上升，二线江景盘和房改房的价格都被拉升，预计整体售价仍在上升之中。
投资建议
1.总投资额不高的市民可选择滨江东的一房单位或单身公寓。如蓝色康园的40平方米一房单位，总价32万元左右，月租金2000元以上，仅租赁回报达7%左右。
2.总投资额高的市民不妨投资滨江东江景楼盘的大单位，除了有租赁回报外，物业升值的利润是更大的一部分。如早期购买金海湾的二手单位，售价9000元/平方米，现在相同单位价格已经升至1.4万元/平方米左右，每平方米升了近5000元，近300平方米的单位，升值上百万元
高租值区2【海珠区—新港西路】
小户型、大户型都可入货
租金参考价
新港西路低层物业平均租金15元/平方米，多层住宅平均租金25元/平方米，高层住宅平均租金25元/平方米。
投资小故事
买个大单位租给布匹老板
梁女士居住在新港西路江南新苑，去年底，她手上有30万元的积蓄，看到现在楼价在上升，也希望入市投资。当她在新港西路附近逛中介地铺时，中介介绍她购买一套富景花园的125平方米大单位，总价84万元。单价高达6720元/平方米，梁女士吓了一跳，她住的江南新苑有大园林，居住环境好，两年前购买也不到6000元/平方米，现时二手价也6500元/平方米左右，富景花园楼龄长，却达到了6700多元/平方米。梁女士生气地要离开，中介说，富景花园因为靠近中大布匹市场，租金很高，所以才出这个价钱。
经过调查后，梁女士还是买下了该套单位。首期26万元，加上按揭费和交易费等花了3万元左右，20年月供3993元。梁女士还多给了2000元业主，希望付了首期、银行发出同意贷款书后立刻交楼，原业主同意了。收楼后，梁女士把房子重新刷了一遍油漆，添置了一些新家电后出租，以6500元/月租给了一个中大布匹市场的商家老板。现在，扣除租赁税和月供，梁女士每月净收2300元。梁女士表示，未来两年内广州楼价不会下降，加上中大布匹市场正在升高档次，预计房子租金和售价都会上升。把30万元存在银行的钱用于投资生钱，非常不错。
投资小结：按梁女士总投入30万元计算，每月净收入2300元，年投资回报率在9%左右。
区域投资分析
新港西路并不算热门的楼市地段，但该区有中大布匹市场和中山大学，有不同层次的租房人，租金居于海珠区区域租金前列。中原地产新港西分行营业经理表示，新港西路的大户型单位和一房单位租赁市场都不错，其中一房单位求租的客户非常多，如中山大学内的留学生、短期进修生等，而大户型单位则是中大布匹市场的商家租住。
新港西路的高层楼宇如富景花园、顺华名庭等都有一房小户型，售价26万-28万元之间，租金1500-1800元/月。而多层的房改房售价更便宜，一房单位售价16万-18万元，租金则较低，在1000元/平方米左右。主要针对中山大学学生出租，需求很大，有单位放盘立刻就有租客上门。
靠近中大布匹市场的大户型较受欢迎。这些商家老板付得起租金，要求回布匹市场方便，居住条件要好。因此，该区域高层住宅的大三房单位能租至5000-6500元/月。
投资建议
投资新港西路的住宅出租，如果选择大单位的必须紧邻中大布匹市场，如富景花园、顺华名庭和双子星城等，否则太远的如江南新苑难以吸引中大布匹市场的租客。选择小户型单位投资的，也要尽量靠近中山大学，方便学生租房
高租值区3【原东山区—淘金路】
小户型最好租
租金参考价
淘金路多层住宅平均租金18元/平方米，高层住宅平均租金30元/平方米。
投资小故事
做好装修租给外籍人最着数
去年底，公务员方先生看到广州楼市不断看好，淘金路一带外籍经商人士有增无减，于是以42万元购买了淘金华庭一套60多平方米的两房单位。三年前该楼盘售价仅5500元/平方米，现在二手价已经升至了7000元/平方米，方先生还是狠心买了下来。他为了提高单位的租金决定租给外籍人士，虽然房子的装修还非常新，但他还是重新刷了墙，加了不少装饰，家电全新且是名牌货。方先生更刻意添置了餐具、新毛巾，甚至连纸笔都准备好了。放租一周左右，一位驻广州公司办事的韩国人看到房子后，非常喜欢，以3800元/月租了该房子。
投资小结：购房连税费和家私电器花费了46万元左右，3800元/月的租金使其获得9%左右的回报。
区域投资分析
淘金路紧邻环市东商务区,历来是外籍人士聚居点，也有不少白领在淘金路租房，租赁市场活跃。
该区域仍以中小户型单位最热租。如房改房单位售价4800-5000元/平方米，一房单位租金可以达到1500-1800元/月。该区域较少高档住宅小区，只有淘金华庭、淘金家园和广怡大厦等几个，广怡大厦是高级公寓，租金和售价是区域内最高，一套一房单位能租至3500-3800元/月，单位售价接近1万元/平方米了。另外，淘金华庭和淘金家园二手售价在7000-8000元/平方米，部分一房单位售价高达8000-9000元/平方米，租金也较高，如淘金华庭60多平方米的两房单位租金达3300-3800元/月。
投资建议
1.如果希望长线租赁投资的，可以选择淘金路一些高档住宅小区，如淘金华庭、淘金家园和广怡大厦等，租金回报高，相对稳定。但必配置理想的家私、家电。
2.一般来说，淘金路一带没有新的发展空间，即使高档住宅升值潜力也不算高，因此市民购房主要看租赁投资回报，物业升值难有较大的利润
高租值区4【天河区—天河北】
高档小户型单位最抢手
租金参考价
天河北路多层住宅平均租金25元/平方米，高层住宅平均租金55元/平方米。
投资小故事
从加拿大温哥华回来经商的洪先生喜欢投资物业，他在天河北拥有三四套小户型单位收租。去年初，他一次性付款购买了鸿翔大厦天麒驿两个单间，面积39平方米，一套单位29万元，业主急需用钱放盘。两套单位都是带租约出售的，每套单位租金2000元/月，仅租金收入年回报率在7%-8%。今年初，该两套单位随着广州楼价上升又升值了，洪先生有新物业投资，出售了一套单位，实收35万元，赚了4万多元，加上租金收入为6.4万元。洪先生表示，以后遇到超笋的小户型单位都会入货，既能收租又能升值。
投资小结：按洪先生投入29万元计算，每月净收入2000元，年投资回报率在8%左右。
区域投资分析
天河北的二手中介介绍，天河北仍是以一房单位或者小单间最受租赁市场欢迎。其中以高层小区楼盘的小户型最热。当地租住的都是附近工作的白领。如希尔顿阳光、天麒驿、中怡城市广场等的小户型，售价都在8500-9000元/平方米之间，好的单位售价过万元/平方米。但租值较高，一般在2000-2500元/平方米。另外如芳草园的两房单位，也极受租赁者欢迎，其售价在8000元-9000/平方米，两房单位可租至4000元/月。而楼龄相对长的金海大厦售价在6000-7000元/平方米，两房单位租金2800元/月左右，都有一定的投资价值。
投资建议
天河北小户型租赁市场非常旺，租金高，是最佳的投资物业。但天河北的小户型单位极少业主愿意放盘，投资者可多与中介人员联系，遇到笋单位立刻入市。
高租值区5【白云区—景泰直街】
低价房改房投资最佳
租金参考价
景泰直街低层物业平均租金20元/平方米，多层住宅平均租金20元/平方米，高层住宅平均租金25元/平方米。
投资小故事
小额投资也赚钱
原本居住在景泰直街的朱女士与儿子搬到了机场路的小区楼盘后，把两房老房子租了出去，月租1400元。因此与当地的二手中介相熟了，去年五月“房地产新政”期间，中介人员告诉她有一套一房房改房单位，业主担心以后卖楼多交税费，急于在6月前卖房，近50平方米一房单位售价仅14万元。原本朱女士担心一房单位租不起价。经中介劝说后，朱女士把单位买了下来，略作装修后放租，不到一周就以1300元租给了一位附近经营皮具的小客商。
投资小结：朱女士购房时连税费和简单装修、配置家私等花了15.5万元，现以1300元出租，投资回报达10%。朱女士说：“两套房子所收的租金，比我的退休金还多，足够我慢慢花了。”
区域投资分析
据了解，景泰直街是白云区租赁最活跃的一个区域，靠近白云区多个专业市场如皮具市场、鞋业市场等，不少当地经商者都喜欢在景泰直街一带租住房屋。景泰直街90%以上房屋都是房改房，其中多层住宅售价在2500-4000元/平方米不等，电梯楼售价则在4000多元/平方米。
整体来说，该区域房价都不高，但租金却不低。如区域内最受欢迎的一房单位租金在1000-1300元/月之间，单间租金也是700-800元/月。大单位租金相对低，两房单位在1300-1500元/月，三房单位1800-2000元/月。
投资建议
1.对于一些面积大的房改房，可以考虑把其一分为二，间隔为两个套间出租，租赁回报较高。
2.对于购买房改房投资，如果业主采取实收价的，要看清楚房改房是否已经补了土地出让金，否则买家要多给几千元的费用。