商铺旗舰店、概念店、精品店成发展主流 
中心区商铺供应超50万平方米

群楼云集促商业飘红

中心区快跑亟需弥补商业“短腿”。福田中心区从圈地造势———填海取地———市府搬迁，见证了特区发展的每一道轨迹。大中华国际交易广场去年底隆重开盘即获“2005年度中国（深圳）写字楼王”等诸多殊荣，标志深圳写字楼完成了从国贸———地王———大中华的三个里程碑。深圳中心区从罗湖向福田西移，促成大批住宅楼入伙，大批写字楼封盘，大批机构进驻，大批人流、物流、车流涌动，从而形成大批消费群体对商业配套的渴望。购物公园片区占据着中心区优越的核心位置，周边有会展中心、香格里拉大酒店、星河国际、中海华庭、城中雅苑等数十个大型住宅区和高档写字楼，总面积超过140万平方米，工作及居住人口近40万人，被夹在高交会馆和会展中心之间，而目前该片区商业仍未成型，根本无法满足现有购物需求，片区人群外向型消费严重。随着政府着力解决商业短腿力度的加强，片区商业氛围正在升温。
高回报率促使商铺走旺。海外投资者日益看好我国内地城市的商业地产，在深圳商业地产市场所占的比例也越来越大，投资比重越来越高。有统计显示：2005年港澳及外商成交占总量的26.62％，其中纯投资的占45.45％，远远高于整个市场的投资比例29.53％。海外投资之所以看好商业地产，一是商铺的空间位置具有无法替代性，二是在商业盈利的同时又有物业价值增长潜力，获得“一铺双盈”，预计今年投资比例还将进一步加大。
诸多新政实施皆对商铺利好。土地政策与城市化进程使商业地产面临着良好的发展机遇，土地市场的整顿，住宅房地产进入稳步发展的微利时期，部分地产开发商将调整自己的开发方向，实现住宅地产向商业地产的转型；商业地产的市场细分促使购物、休闲、娱乐等多种商业形态集中在一个空间出现，市场导引出更加集中化的商业场所，社区商业呈现更大规模的发展。
大盘进驻中心区
规划先行后势看涨。根据《深圳市商业网点规划（2006－2010）》确定的“一轴、两带、十四个特色街区”的新格局，位处地铁一号线主轴中段的福田中心区将成为深圳商业的核心区域。
地产界有句话：第一是位置，第二是位置，第三还是位置。对于商业地产，此话显得更有意义。商业地产讲究人气、需求、收入、道路、商户、治安、税务环境，在福田中心区，这一切都成了优势，这里人气旺，需求大，收入高，道路宽，商户多，治安好，税务环境优，正是商业地产发祥的极品地带。随着供应量的放大，人们对商铺经营的重视程度开始加强，市场的主调不再是“招商难”的呻吟，“商业地产实心化”、“项目开发优质化”开始成为市场的主旋律。深圳商业供应将改变近年形成的以关外为主导的情形，今年的“领头羊”将由宝安转到福田。
经过几年的沉淀，中心区的商业项目在今年都将步入上市期，COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将相继开门营业，大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼，也陆续投放市场。在这样的情况下，深圳中心区的商业供应量，将超过50万平方米，迎来真正的中心区“商业年”。
有资料显示，福田中心区拥有34万核心消费层，主要由高收入、高学历、高消费的精英人士组成，必将成为深圳新一代的高档商圈。
商业地产助推楼市新潮
商业地产是财富之源。美最大房产商投资中国商业地产；和记黄埔直击天津顶级商圈；坐拥西湖黄金地段的杭州解百业绩快速增长；华强北商业街步行穿过只要10分钟的时间，可是平均每天有50万人次的客流汇集到这里，相当于一座中等城市城区人口的总数。去年该商圈销售额达到280亿元。东门商业街、蛇口、甚至中英街、宝安中心区都在有限的空间创造了巨额的财富。商贾云集象征着都市的繁华与兴旺，人越多的地方越有更多的人兴致勃勃地往里钻，中心区旺铺牵动着人流、车流、物流、资金流，所谓财源滚滚。福田商业正一步步跃向前台，领唱楼市主角。
商业地产是连接纽带。没有商业旺铺的经济必定死水一潭，没有商业旺铺的住宅楼写字楼难能创出销售新高。旺铺牵手写字楼与住宅楼，牵手商务区与生活区，把公务效率与都市生活品质同时提升到一个新的当量。
现在的商铺已经走出小打小敲的小农经济经营模式，规模宏大，种类齐全，高低端产品应有尽有，加之旅游、综合项目的开发，浓香的生活味、国际味，在提供便利的同时，突出人性化的休闲理念，让人们充分享受购物的乐趣。
商业地产在发展中创新。随着大型综合购物中心落户，一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的商业地产有望成为引领中国房地产发展的新增长点。CBD商业转变为旗舰店、概念店、精品店的发展方向为未来两年的发展主流。超市会有非常大的发展空间，各类专业店和专卖店会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将开业经营。
连锁零售企业与商业地产开发企业的联手，是发挥“1＋1＞2”效果的显著例证，通过这种合作方式，商业项目可以赢得具有强大品牌效应的主力商户，商户也可以通过企业项目的开拓来不断扩充其连锁规模。在过去两年，国内已有不少企业开始打造这种“强强联合”的模式。商业地产运营模式也开始出现整合趋势，越来越多的开发商在建筑设计阶段就已完成招商，并开始为主力商家度身订造。
可以预见，随着零售业的开放，国外大型零售业的进驻及扩张，商业地产开发商与连锁零售企业的合作也将越来越紧密，商业房产的发展将更为理性和健康。个性鲜明的特色商业街，大型、现代化的购物中心，连锁超市，便利店等商业物业星罗棋布，商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，逐渐走向成熟和完善。同时，居民对消费品的需求呈逐年上升的趋势，消费品价格指数持续下降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。
经过几年的沉淀，中心区的商业项目在今年将步入上市期，COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心这三大SHOPPINGMALL将相继开门营业，大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼也陆续投放市场，深圳中心区的商业供应量，将超过50万平方米，中心区将迎来真正的中心区“商业年”。