日前记者从21世纪不动产、戴德梁行、中原地产等咨询研究机构了解到，从去年写字楼市场升温以来，本市一季度写字楼市场仍表现出较大的潜力，承租率虽受淡季影响有所下降，但销售量、售价和租金水平仍有小幅上扬，均表现出不凡业绩。
业内人士预计，今年本市写字楼供应量将继续增大，需求依然稳定，并且同业态聚集的分布格局逐渐定型，写字楼产品将呈现出多元化发展的趋势。除北洋大厦、和记黄埔项目等定位高端的甲级写字楼外，非市中心重点建设区域内的具有明显业态针对性的乙级写字楼，如海泰·远舰信息广场等，发展迅速，将成为今年拉动新增需求的一大重点。
由点成线分布集中几大片区
中原地产相关分析表明，目前写字楼新增供应虽多，但在分布点上还比较散乱，未来三年内将集中形成五大片区，且五大片区各自的业态聚集特征逐渐明显。
首先是南京路沿线区域，将仍以高端产品为主。从去年地铁大厦、北洋钢铁大厦的复工来看，南京路沿线写字楼供应将会掀起一波新的高潮。尤其是人才科技大厦、和记黄埔项目以及现代城项目的规划已经明朗化，建设高端产品，吸引高端客户进驻将成为本区域写字楼未来发展的趋势。
其次是小白楼商务中心地位的建立。小白楼地区目前拥有信达广场、文化中心、金皇大厦、凯旋门、ICTC等现代楼宇23座，建筑面积数万平方米，已经成为市内商业、商务办公较为集中的地区，具备了向“CBD核心商务区”发展的先决条件。随着小白楼地区道路和地铁交通的逐步通畅，高端客户向这一区域的回流也将成为必然。
三是友谊路围堤道区域，将形成新的金融聚集地。据了解，目前入住友谊路的金融机构26家，其中两家拥有自我命名的楼宇，并且随着浦发、华夏等银行的进驻步伐，友谊路的金融街的地位将更加稳固。今年，医药大厦、罗马花园二期、一期建设，将与已建成的合众大厦、银丰大厦连成一体，形成大型建筑群。同时在永安道与湛江路交口处建设世贸大厦，友谊路中段将建成冶金大厦、金融大厦、君谊大厦、大安大厦Ⅱ期等。
四是河东十一经路沿线，由于地处未来南站“CBD”核心地区，毗邻解放北路金融服务区，它将承接从解放北路分离出来的功能，成为物流、船代、贸易、保险、金融、房地产信息等第三产业为主的新型综合功能区。
第五是鞍山西道及华苑片区。特殊的市场使鞍山西道形成了以IT及相关产业为主的科贸一条街，又由于天大、南大两所高校的在人才和高科技技术两方面的优势拉动，华苑产业园区也渐渐与鞍山西道联动形成区域效应，成为高科技制造和创业者的园地，代表项目是荣华时代广场、百脑汇科技大厦和即将要开盘的海泰信息广场·远舰。海泰·远舰项目相关负责人透露，今后入住该项目的经营企业将明确地锁定IT研发者、生物科技制造者以及带着专利的年轻创业者。
供应放量甲级写字楼面临压力
戴德梁行相关数据显示，由于2006年第一季度本市新增写字楼都是销售型写字楼，因此总体销售成交量上涨较快，保持了甲级写字楼市场高位运行。第一季度甲级写字楼的销售成交4400平方米，较上季上升33%，平均成交售价为8782元/平方米，较上季上升9.5%。此外，预期下季度甲级写字楼市场仍有3万平方米的新增销售型写字楼供应，价格保持稳定。从数据中看，在这部分购买写字楼的需求客户中，以自用为主，投资较少，本季度投资客户均为小业主投资，而且成交量不大。
中原地产投资分析师分析说，目前天津甲级写字楼，如国际大厦、ICTC、津汇广场等租金水平均保持在4元—6元/平方米/天，目标客户较为明确，多为国际品牌企业的驻津机构、地产开发商、会计师事务所等，如马仕基、光大永明、德勤等，数量不多。甲级写字楼投资市场刚刚起步，市场需求量相对较小。然而在未来的一年半内，预计市场上新增的甲级写字楼供应量将达到2004年供应的3倍之多，且甲级写字楼占很大比例。供应的集中放量，将给销售和租赁带来一定的压力。
但与此同时，业态片区的逐渐形成给写字楼的多元化发展带来了契机，除价格上的定位外，注重对某一业态的针对性设计、物业服务，将是写字楼市场的又一增长点。
产品多元业态分布成最大影响因素
业内人士指出，近两年天津写字楼市场显现的爆发力是一种正常的回归。天津写字楼的正式起步大概在1991年左右，以往写字楼规模普遍偏小、综合性较差，产品市场定位、建筑品质趋同，缺乏为客户量身定做的特点，甚至有很多企业选择在住宅区内办公，市场上所谓的“商住楼”也比比皆是。
但从2003年开始，天津市的写字楼开发开始逐渐走向成熟，纯写字楼产品增多，定位细分，开发商在产品研发之前，深入市场调研，精准定位并积累客户，甚至在某些工业园区内还出现了定制类的产品。万顺置业副总经理凌朝翔指出，未来天津市场上对写字楼产品形态、租售情况影响最大将是业态聚集型分布和针对性需求。
以鞍山西道、华苑地区为例。海泰·远舰等大厦在项目定位研究初期就明确了具体定位。该项目总建筑面积4.9万平方米，位于华苑产业园区华天道以北，梅苑路以西，复康路以南，桂苑路以东。由于华苑产业园区内IT、生物科技等产业的厂房、科研楼宇较多，已初步形成了产业融研发、生产、贸易、金融、市场、营销为一体的集中效应，因此根据项目所处的位置，海泰·远舰将目标受众定位为从事IT行业的私有业主和以高科技立项的创业者，通过政策扶植、低价入市等策略，保证这一定位的精准性，同时吸引投资型客户。据了解，海泰·远舰户型面积从100平方米-1800平方米不等，入市销售单价将不超过5000元，凡进入项目的符合条件的从业者均可享受产业园区如税收减免等方面的扶持政策。此外，该项目还选择拥有相关产业服务经验的天津新技术产业园区物业管理公司作为物管，以提供更有针对性的物业服务。
有业内人士分析，这种产品的细分，将加快项目的运作周期，同时如继续开发，也将使本市写字楼的供应结构更为合理。