5月3日——7日，群星闪耀的“2006深圳(春季)房地产交易会”即将在深圳拉开帷幕。作为今年深圳春交会重点增设的展览内容之一，城市土地展据说已吸引武汉、重庆、成都、沈阳、郑州、珠海、惠州、厦门、无锡等20个城市的土地运营机构参与。其中，重庆初步预定了20个展位，武汉市除选定16个展位外，还将携带2006年武汉重点开发的16个土地项目和全年土地供应计划在春交会城市土地展上亮相。
天平的两端，求贤若渴的城市土地运营机构已经做足准备，等待地产大鳄们竞相争购；而另一端，有着精明头脑和庞大胃口的发展商们则“磨刀霍霍”，准备“大打出手”。尤其是商业地产商们，格外令人期待。
跨区域扩张冲动
在成功运作深圳万象城之后，华润置地日前发布公告称，将与香港新鸿基联手打造杭州“万象城”项目。据了解，杭州项目是华润置地商业地产全国战略实施的开端，华润置地将在全国各中心城市以及经济相对发达的城市寻找机会，发展、复制以“万象城”大型购物中心为主力品牌的综合性商业地产项目。为此，华润置地已先后考察了天津、成都、大连、武汉、上海等城市。
“我们希望今年能在合适的地方拿一块4万~5万平方米的地，再开发一个10万~20万平方米的中华广场，从而将商业地产的优势继续做大。”这是已经在广州成功打造中华广场的香港昌盛集团董事局主席邹锡昌的雄心。据悉，昌盛集团之前在北京、武汉已经跨区域发展，开发住宅项目，邹锡昌说，如果新的中华广场在广州找不到合适的地方，他们会考虑在中国的一线省会城市选址建设，总建筑面积预计会在20万平方米左右，投资应该会在10亿元上下。
与此同时，一项力争在5~10年之间将天河城模式拷贝到10家左右的庞大扩张计划日前也已提上天河城集团的议事日程。这家广东最赚钱的购物中心眼下正在国内四处选址。据称他们采用的扩张模式将有四种：一是自建买地经营管理，就像当初打造天河城一样，主要在新、旧城区接合部，地价相对便宜。二是在现有的商业物业中整体包租下来做MALL，商铺零售基本不考虑，除非业主方面能解决善后。三是收购现成的、可改造的建筑物，包括位置较好的厂房等。四是实行品牌管理。
规划！规划！规划！
事实上，有所作为的商业地产投资者都在伺机等待异地扩张，但抬高的土地门槛和收紧了的银根令他们谨慎之余多了份低调。
“商业地产的经营规律决定了它不能参照一般的地产开发程序，因此在拿地的时候，我们希望土地运营机构能多从商业地产的特点考虑一下。”新世界中国地产广州项目管理中心商务租赁部负责人表示。据悉，新世界中国地产目前在广州正筹划向商业地产进军，现在除拓展凯旋新世界的社区物业外，他们还打算自建、收购有前途的商业地产。
“我认识一个朋友，此前计划在一块不错的地方投资建造酒店，但后来，他发现周边还有4~5个酒店正在规划，该地段方圆不到5公里，当时交通配套不完善，虽然土地价格相对便宜，但这个朋友最终还是放弃了该项目。”上述人士表示，其实，地产商在投资商业之前，最关注的是土地供应前期是否具有专业的规划。这个规划可能涉及到整个区域的定位、未来交通的配套、预留土地的用途、相关商业设置组合以及配套商业的数量等，它不是简单的可以凭借规划局、商业局等单一机构的力量完成的。
“这需要一个懂城市运营的专业团队进行操作，它懂得商业地产在整个城市运营中所起的推波助澜的作用。而且在必要时，能够权衡利弊，甚至牺牲一部分利益，从而完成整个区域的综合布局。”该人士强调。
有门槛的拍卖政策
“在土地公开交易后，所有的项目都是平等的。地产商通过拍卖储备土地、造房、出售、套现。”曾经参与并成功打造天河城、中华广场的广东神洲天润投资有限公司董事长欧小卫表示，那些经过拍卖竞标成交的土地，平均价格比原来的协议出让时上升了20%。
一般来说，商业地产通常处于城市中心，而这样的地方不可能提供大面积土地，即使有价格也相对较高。而且，商业地产的容积率很低，投资周期长，风险大，不能像住宅那样，可以在短时间内建好套现退出。商业地产对资金要求相当大，这不是一般的地产商可以承担的，政府在前期拿地阶段如果可以实现某些方面的政策倾斜，就可以帮助投资者度过最艰难的培育时期，同时保持原有定位、保持原有团队及后续发展的投资后劲。否则，就可能出现多数物业前期高价拿地，后期卖铺、经营乏力艰难度日的惨淡状况。
“新的土地供给制度通过公开交易使开发商得到土地，包括现在集体用地流转，也通过政府统一征收挂牌拍卖，这样一来，拥有资金就几乎成为拥有土地的门槛。”欧小卫认为，当然这种做法使土地交易程序变得透明，但许多公司在拿到地后，却通过各种办法，修改规模、修改容积率，将商业用途改作住宅。在一定程度上，这也抑制了真正的商业地产商的发展。
“我们并不是反对拍卖，只是希望有关土地运营机构在操作的过程中，可以采取更灵活的土地政策。”据欧小卫透露，此前，他们在广东佛山三水的购物中心项目，政府在土地价格方面给予了相当大的优惠，当时一般住宅的起拍价为40万~50万元/亩，而该处商业地产的起拍价则是25万元/亩。而且对于竞拍的地产商，三水区政府也提出了相当高的资质要求。比如该地段为纯商业规划，一层住宅也不给搞；未来商业项目的卖铺比率不能超过15%；发展商的注册资金要达到一定的标准；自有资金的投入比例要达到多少标准；竞标者需要有一个经营团队，有5年商业地产经验，并操作过5万平方米以上的商业项目；以及保证引进一些知名品牌商家或者世界500强企业。
“我们不能说这些门槛完全正确，但它在一定程度上将企图浑水摸鱼的企业拦在了门外并保证了拿地企业的实力和水准。最后，三水广场竞拍当天只有2家企业参与竞争。现在，这个商业项目已经成为当地的代表性建筑。”欧小卫说。
关注“另类”项目发展
在商业地产的投资中，无论是政府还是企业，都要保持相当的耐性，这个市场不仅需要培育，而且不是短期内能完成的。
据了解，香港新世界中国地产于1984年在广州投资建设中的酒店是其在中国内地的第一个投资项目。当时，广州五星级酒店寥寥无几，但经过近10年的培育，1993年这家酒店不仅收回全部投资，而且超出预期的15年的投资回报期，这可以说是中国五星级酒店历史上的一个奇迹。
“土地运营机构在选择商业地产投资商的时候，要关注这些勇于尝试、有实力、有成功案例并不断创新的公司。”新世界中国地产广州项目管理中心商务租赁部负责人表示，现在，商业地产业态同质化竞争严重，同一商圈同样的购物中心，连商场内引进的商家都大部分雷同，在这样的情况下，为求生存企业间难以避免地互相残杀，致使整个行业难以提高。
“希望政府关注这一点，通过宏观调控引导商业地产的差异性发展，对新业态、新形式的商业地产投资者在政策上有所倾斜并给予优惠，这样无论是商业项目还是商业地产投资者都能呈现五彩缤纷的形式，这样才能提升整个城市的商业竞争能力与商业档次。”该负责人称。