董藩：地产舆论学术空置率 
　目前的房地产业不是一般的产业，目前的房地产宏观决策也不是一般的决策，稍有不慎，就会给国民经济和社会发展带来巨大损失 
　　董藩：地产舆论、地产学术与空置率——不得不再说的话(下) 
　　董藩：地产舆论、地产学术与空置率——不得不再说的话(上) 
　　中外“空置面积”的含义是否一致 
　　回到关于房地产空置率的计算问题上。大家对《被公开张扬的空置率》一文的质疑主要体现在分子、分母究竟应包括哪些内容上。“空置率不足1%”，我的这个计算结果没有问题。 
　　通过大家对拙文的质疑可以看出，许多分歧源于对“空置面积”的理解上。很多人认为买了不住就是空置，或者认为买了不住和卖不出去都是空置。站到一个普通市民的角度，不能说这种理解没有道理。但在国家统计规定上，“空置面积”作为一个专业术语，是有特定含义的，与大家的理解有区别。 
　　在中国的《房地产开发统计报表制度》中，有关于“空置面积”条目的解释是：“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”
　　如果大家仍有疑惑，我再解释一下设立这个统计指标的初衷：国家统计局和建设行政主管部门试图利用“空置面积”这一指标，考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况，从开发商角度观察是否出现了投资过剩，并非用于考察城市居民(包括一些读者所说的投机者)的居住水平和房屋利用状况。 
　　这样看来，居民手中未居住的“空置房”就绝对不能算作空置房了，因为它们已经不属于生产经营领域，而是进入了消费环节。如同一个人买了很多衣服但大多不穿，这是不能再视为服装厂的“库存”了的。空置房这个概念完全是对开发商而言的，概念中所说的“出租”也是指开发商的初始交易行为，并非指居民的出租行为。一些人买房不住，一些小区出现较多的黑灯现象，这说明住房消费政策出了问题(必须采取措施遏制这种局面的恶化，防止住房浪费现象的蔓延)，我们一般用利用率说明这种状况，不使用“空置”概念。 
　　有的读者试图用国外的空置概念来批驳我。国外确实也使用空置房(Vacant Housing it)和空置率(Vacancy Rate)这两个概念，但各国的统计含义并不一样，这取决于统计分析的目的。在美国，其含义比中国的规定复杂一些，他们既考察自有房屋空置，又考察租用空置。例如，美国人口统计局(U.S.Census Bureau)是美国住房情况调查的权威和官方机构。由美国人口统计局公布的住房空置根据目的不同规定了不同的含义：美国有“街区空置率”的说法，含义是街区内空置房屋与全部房屋的比例，普查时房屋无人居住(除非居住人是暂时离开)就算空置。美国人计算这个指标是与福利享受和税收优惠联系在一起的，而我们的空置率是用来考察房地产投资是否过剩的。而美国社会调查(ACS-American Community Survery)作为美国覆盖面最大的住房调查，它在统计细节上明确规定：“已租且无人居住房屋”和“已售且无人居住房屋”不能计算进租屋空置率和自有房屋空置率中，并在2005年初将原来合在一起的这两类情况重新分开。曾长期在美国从事房地产开发和管理工作的江林东先生翻译的资料也表明：“美国人口统计局关于美国社会调查(ACS)空置率的计算方法如下：(待售房)空置率＝年空置售房/(已入住住房＋年已售但还未入住的住房＋年空置售房)，即年空置售房总数除以现有全部住房总数。”这个含义就与我们的规定接近了，而在建筑开发领域，他们这个概念的含义应该是与我们完全一致的。 
　　既然中外国家在“空置房屋”含义的界定上存在差别，我们有自己的考核目的和规定，在讨论空置率的算法时当然以本国的规定为准(如果认为中国的统计方法不完善，则是另一个问题，我也承认美国的有些调查有意义，但在中国目前尚难操作)。 
　　空置率公式的分母与分子到底包括什么 
　　有人认为，我算的是“房屋空置率”而不是“商品房空置率”，说我偷换了概念，国家统计局所公布的是“商品房空置率”，而不是“房屋空置率”。他说我那个不到1%空置率是拿市场存量房作为分母来计算的，我说的“可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母”中的“可用住房”包括了非商品房。这位质疑者说的没错，我的“可用住房”包括了非商品房，而且必须包括——“房屋空置率”是一个实物量指标，并非价值量指标，与房屋是否商品化没有关系，它只是从实物(面积)角度考察房地产投资是否过剩。房地产商品的购买者具有社会性，包括政府、群团组织、居民、外籍人员等各种类型，考察房地产投资是否过剩当然要以全社会所有仍具有使用价值(未报废)的房屋作为分母，因为此时尽管有些房屋并非是从市场中购买的，但也对应着一部分已经实现了的需求，它们的拥有者有了这部分使用价值就不会再产生需要、重复购买了。是否过剩一定是基于全社会房屋使用价值来分析的，不是只对商品房而言。如果只对近十几年(或者说二十几年)才有的商品房进行考察，就无法判定从全社会来看房地产投资是否过剩了。就像考察某个家庭成员的工资收入对家庭收入(财富)的影响时，分母不仅包括全体家庭成员的工资收入，还应包括金融资产收入等各种工资外收入。有的读者讽刺我把故宫也算在分母里了，我想对他说的是，不但故宫要算在分母里，连布达拉宫也要算在里面，因为它们是没有报废的旅游房产、宗教房产或者说文化房产！它们对同类的商业房地产投资是有或多或少影响的。 
　　至于为什么国家只考察“商品房空置率”而不考察“房屋空置率”，那是因为商品房以外的房屋开发一般竣工验收后就由甲方(投资者，也是需求者)直接使用了，就开始实现使用价值了，它的需求者原本就存在而且十分明确，不需要通过市场交易去寻找。从使用价值流通角度，也可以看作交易过程已经完成了，它早就属于使用者(需求者)业主，不需要从投资价值是否能实现角度再给予关注(使用浪费是另一个问题)。另外，我要纠正一些读者、网友甚至学者的看法：房改房已经成为商品，尽管是通过优惠方式购买的，但价值转移过程已经实现，已经成为家庭私有财产，可以作为二手房上市交易。我们通常说商品房时确实不包括这部分，但从商品含义的界定上看这种说法已经不够准确，据此指责我的公式存在错误当然我也是不接受的。 
　　还有人指责我在计算空置率时，分子“将‘待租’的房子略去了”，我想再解释一下：该读者将此时的“待租”理解为二级市场上消费者家庭的租赁行为，这是对该公式的严重误解——这里的“租赁”是对开发商而言的，是一级市场的交易行为，指开发商不出售房地产，采用持有并出租的方式实现使用价值和投资回收。国家统计局公布的“空置面积”理应包括了这一部分待租面积。即使像该读者说的遗漏了，第一这不是我的错误，第二也没有大碍，因为目前在中国开发商品房不卖而持有并出租的，所占比例极小，可以忽略不计。 
　　至于网友的其他说法，如“房子在炒房者手中，应算空置”、“烂尾楼应算空置”，显然是不符合“空置面积”含义的规定的。 
　　以上分析表明，我给出的空置率计算公式是科学的，不到1%的数据是正确的，也是对房价持续上涨的最好解释，更不存在“大大超过了国际公认的10%的警戒线”的问题。不管26%的空置率来自何方，我坚信我的算法有道理，目前也暂时没有权威部门否定我的算法。 
　　空置率数据如果出现错误，对宏观决策的影响将是十分巨大的。我在《被公开张扬的空置率》一文中已经略有涉及。目前的房地产业不是一般的产业，目前的房地产宏观决策也不是一般的决策，稍有不慎，就会给国民经济和社会发展带来巨大损失。鉴于此，我也希望权威部门认真研究这个问题，并重新审视我们已经作出的决策是否科学、是否需要适当调校。对于买了不住也不租以及住房面积过大等住房浪费现象，我与许多读者、网友一样，一直持反对态度，主张通过消费政策加以调节，但这个问题与空置率的算法是不相关的。(作者系北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博导)