新浪房产频道推出“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。
　　　　3月30日下午，瑞安国际中心销售经理张翔做客新浪“新盘全接触”，详细解答网友对瑞安国际中心项目的各种问题。
　　以下为现场实录：
　　主持人：各位新浪的网友大家下午好，今天来到我们聊天室的嘉宾是瑞安国际中心销售经理张翔先生，欢迎。大家对CBD比较熟悉，但是现在CBD给人的感觉有点人满为患，市场供应接近饱和。
　　而从去年下半年到现在，CBD东南区已经成为地产开发的新热点，尤其是写字楼和商业产品。如果现在在CBD的东南区建一个高档写字楼综合项目，很多人会觉得这是不可能的，不过现在这样的项目已经出现了，在最近的春季展会上，一个叫瑞安国际中心的项目让很多关心商务地产的人们所认识。请问一下张经理，瑞安国际中心到底是个什么样的项目？
　　张翔：瑞安国际中心是写字楼立项的商业综合楼，位于十里河桥畔。瑞安国际中心包括瑞安酒店，这是个投资型的产品，是产权酒店，另一部分是写字楼，还有底商，可以说是一个综合型项目。现在十里河地区急速发展，周边有北京市建材一条街、古玩城、眼镜城，大量经销商都在这里聚集，但是没有一个高档的商业楼给以辅助，提供相应的办公场所。去年北京京强房地产开发有限公司投资开发了瑞安国际中心。
　　小面积高档写字楼满足市场需求
　　主持人：东南区从开发的进程还是从目前的市场状况来说，至少是建这么高档的写字楼还是比较少，为什么会在这里建这么高档的物业呢？
　　张翔：这个区域里面有很多高端的客户，不是客户不需要高档的产品，而是当地没有高端的产品。
　　在考虑瑞安国际中心的定位时，我们就是为这些需要高端办公物业的客户服务。项目的配置是很高的，有五星级酒店作配套。写字楼的户型面积进行了调整，以小户型为主，总价为50万元左右，面积一般在50平米左右，大点的100平米左右的，刚起步的企业可以在这里办公，做写字楼还有面子上过得去的问题，因此高档的配置加上小面积正好符合他们的需求。
　　现在CBD写字楼的价格普遍在2万左右，有一些比较突出的项目单价可能已经达到4万左右，由于面积比较大，成交总价在400万左右，甚至有更高的是在700-800万，和CBD相比，我们这个价格是很有竞争力的。
　　主持人：优士阁当年卖多少钱？
　　张翔：它当年销售的价格在9千8左右，是比较早的项目了，03年的项目。
　　主持人：按照现在的价格，至少应该在1万5元以上？
　　张翔：对，当时是住宅立项的项目，不如我们商业立项的项目运作方便。
　　　主持人：具体一些，这样高档的物业高档到哪种程度？
　　张翔：5A级写字楼是北京市场经常在说的，具体说5A级写字楼是什么类型的？是集办公自动化一系列的产品，强电、弱电都是高标准的，满足客户办公。
　　从瑞安国际中心来讲，整个楼分两部分，一部分是五星级的酒店，办公和在酒店的房间紧挨着的，方便给客户提供全天候的酒店式服务，客户得到的相应物业服务和配套设施是完善的。
　　最突出的是我们写字楼和酒店是共用一个大堂，一般的写字楼不具备这样的条件。办公楼的下面有一个136平米的挑空大堂，有酒店的服务人员为你服务。
　　因为是小面积办公物业，一般公司业务肯定会有人来拜访，如果在办公室洽谈，会影响工作气氛。这时候就可以选择在楼下酒店的大堂吧或者酒吧谈工作，旁边还有专业的酒店服务人员为您进行服务，解决了客户办公面积过小没有地方接待其他的客户的问题。
　　主持人：前年有一个小面积分割的写字楼为了节约成本，专门还劈出了一个公共区，作为公用洽谈用。瑞安国际中心同样可以做到这一点并节省了很多成本。
　　张翔：对。瑞安国际中心是框架结构的，很通俗易懂，就是没有承重墙，需要大一点面积可以把墙打掉，您买500平米的，买5套打通就可以了。
　　这样也方便投资，我这边买一套小的，再买一套小的。
　　主持人：面积特别小，50万元对企业来说每月需要承担的费用比较低，可以用这部分的钱还月供。
　　张翔：您说的非常对。从房地产发展的阶段来说，很多的客户以前是买住宅来投资，现在很多客户选择高端的写字楼和商业产品进行投资，如果门槛设立得过高，受的限制比较多，很多人有投资意向却没有办法进行投资。
　　瑞安国际中心小面积写字楼的购买都是刚开始发展的公司，资金实力不是很雄厚，买不起高价写字楼，租赁所需承担的租金也相当高，他们租不起。
　　大家知道，商铺的小面积可能比大面积多租一倍的租金，比如说现在SOHO，70平米的能租到70美金/平方米，如果是400平米的只能租到40美金/平方米。
　　便捷的交通连接CBD等三大商圈
　　主持人：去你们那的客户是哪些人？
　　张翔：有一部分是投资客，看中小户型，又是写字楼，总价比较低，而且可以做银行按揭，这样就可以拿写字楼投资了。
　　还有一部分是自用，现在随着中央电视台和北京电视台的东迁，很多的媒体、传媒机构，小型的制作公司，他们都看中这里，在瑞安国际中心选址。还有一部分是纯自用，像周边的古玩城、十里河建材城、眼镜城，这几个商业圈都聚集着全国比较大型的综合的批发商，他们中很多企业自身条件很高，从区位上说，他们选择这里作为他们的办公地点也显得很有面子，正好是三环，地理位置是相当优越的。
　　主持人：从您这边到CBD开车多长时间？
　　张翔：开车多长时间就不说了，打车11块钱。
　　主持人：在CBD外反而是很方便，如果在里面就很拥挤。
　　张翔：完全落户在CBD，物业价值很高档，进去有一个门槛，进出CBD都很麻烦。像我们这样，你要去CBD，只牵扯到进去，去别的地方，直接走东三环、南三环，或者选择四环，都可以。
　　主持人：那个区域好像是有个地铁十号线。
　　张翔：规划是经过这里，但是现在地铁还没有修到那，修到双井站了。
　　主持人：如果有一站的话，离瑞安国际中心那有多远？
　　张翔：还没有定，只是知道途径我们这里。不过，我们的大厦位置是在十里河比较核心的地段，如果坐车站或者地铁站都不会离这个区域太远，像300、976的公共汽车站都在我们楼底下，只有聚集的地区才会有公交车站，如果有地铁站，即使不在我们楼底下，也不会离得太远。
　　主持人：去别的区域都会很方便吧。
　　张翔：有了地铁，避免您堵车，有辆车您开着都不见得准时能到，地铁就可以。
　　主持人：现在项目投资的比例高一些还是自住的比例高？
　　张翔：投资的客户占到40%，对于项目来说是比较高的数字，都是看上项目说处的地段和将来的升值空间。现在这个区位并不像CBD规划得那么完善，但是大家可以看到北三环和东三环开发得非常完善了，两边都是高楼大厦，项目都是高端的。东南区域这一块开发相对比较滞后，物业价值性还没有显现，但早晚有一天会像北三环一样价值非常大，亚运村的一些客户都来我们这里投资。
　　主持人：这么远的客户？
　　张翔：投资是不分地域的。
　　主持人：什么时候的开盘？
　　张翔：去年10月份。 
　　主持人：到现在销售状况如何？
　　张翔：瑞安国际中心分为三个产品，一个是产权式酒店、一个是写字楼、一个是底商，去年推出来的是产权式酒店，今天春展上才把写字楼对外销售，刚开始推广，客户认购的情况很踊跃。
　　主持人：最小面积是多少？
　　张翔：写字楼最小面积是50平米，按单价来说是50万左右。50万您买套住宅做投资肯定没有写字楼投资利润回报得高。
　　主持人：整层面积有多少？
　　张翔：整层面积控制在800平米左右，有的公司需要自己独立的办公空间，800平米比较合适。去别的地方都是2000平米左右一层，也许分割不开这样的空间，如果公司想独立，这里非常合适。
　　主持人：整层购买的客户有吗？
　　张翔：有几家在谈，有的是一下准备买三层的，现在正在前期接触。有的投资客也买一层，整层的价值现在一平米不到一万元，800平米才800万元，买一层很划算，客户的投资实力还是很不错的。
　　主持人：写字楼的价格不是很高，区域内的住宅价格能有多少？
　　张翔：像我们这种配置，住宅的价格在1万左右。
　　主持人：价格还没有住宅高？写字楼是因为刚开盘才这么低吗？
　　张翔：对，刚开始推广。
综合体项目的优势在于配套服务完善(图) 

图为瑞安国际中心项目效果图 

　　品牌经营降低产权式酒店投资风险 

　　主持人：刚才听你说，整个项目组合里还有酒店式公寓，在我印象里去年这类产品特别火，很多市场上的报道说北京的酒店将供不应求，尤其是到2008前后，瑞安国际中心酒店的定位和配置情况怎么？ 
     
     
     
     

　　张翔：产权式酒店进入北京不是很长，南方的城市像这样的投资模式很流行，一个酒店，通过大家购买产权，分得收益。 

　　像我们的酒店定位于四星没有问题，现在准备再往上申报，把五星拿下来。这是一个经营状况非常被看好的酒店，通过销售酒店每套房屋的产权来分给客户，我们定期地分得一些红利给客户，这样就使客户脱离了单纯我买一套住宅、写字楼投资，而是直接跟酒店挂钩的，通过买这套房子，作为一个酒店整体来经营，比一般的住宅和写字楼回报率更高一些。 

　　主持人：这样可以保证品质，毕竟有品牌的服务公司负责经营。 

　　张翔：是的，瑞安国际中心有品牌的酒店服务公司，我们聘用北京金 
长城酒店管理公司进行经营管理。它有一些丰富的客户资源，大家都知道长城饭店是非常有实力和经验的企业，丰富的客户资源完全可以把我们的酒店做起来，让更多的人了解到瑞安酒店、瑞安大厦。 

　　主持人：酒店的情况怎么样？ 

　　张翔：十里河的区域比较特殊，有很多外来的经商人士，人口流动性非常大，酒店业发展比较火爆，我们周边有6、7家四星级酒店，2家五星级酒店，包括长安戴斯等等，在这样的情况下，酒店的入住率在70% 左右，四星级的价格在1000元左右/天，五星级达到1500-2000元/天。 

　　主持人：还有什么额外的东西给客户？ 

　　张翔：如果客户在我们这里购买一套酒店，我们不但给客户定期分红，还会给客户每年15天免费入住时间，可以免费享受你购买房间档次的酒店，可以享受到贵宾卡，贵宾卡在酒店里消费是不高于8.8折的。 

　　主持人：酒店一套的面积有多少？ 

　　张翔：新浪很多网友也经常出去住饭店，饭店的标准件套内面积在24-27平方米，我们建筑面积是在50平米左右，套内是30多平米。面积稍微要大一些，把酒店的品质做出来，我们在房间上比其他酒店标准间要大一些。 

　　主持人：最大的面积是多少？ 

　　张翔：80多平米、90多平米。 

　　主持人：按照现在的价格，比如一套50平米的多少钱？ 

　　张翔：50平米左右的卖到68万左右，我们是按套卖的。 

　　主持人：是按照商业项目来贷款的吧？是40%？使用权还是50年的？ 

　　张翔：对。从项目立项开始就是商业立项，很多是商住两用的，在您办理执照时都是优于商住楼的。 

　　主持人：比如说我投资了酒店，你有回收期吗？ 

　　张翔：北京京强房地产开发有限公司在开发瑞安国际中心时是把它作为酒店进行经营的，是需要长期拿到酒店的经营权，在这样的基础上，是短期的把产权卖给客户，五年到十年就进行一次收购，如果当时的价格客户能接受的话，我们很希望再把客户的房子买回来，酒店的利润应该是比房子单套卖出去多得多，而且是五十年的使用权，利润是相当丰厚的。 

　　主持人：五年以后十年以后出的价格是市场价还是购买价格？ 

　　张翔：现在为了保证客户利益，我们定了一个保底回购的计划。就是五年时提出回购，我们肯定是回购的，在现有 
房价的基础上上浮5%把房子收回来。如果是十年的话就上涨10%把房子收回来，这是保底，如果房价上浮很多，我们再和客户进行商谈。 

　　6000平方米临街商铺填补区域高档消费需求 

　　主持人：商业的面积有多少？ 

　　张翔：商业是在大厦的1、2层，临大羊坊路很近，商业只有两层，卖得比较好，大型的餐饮已经签约了。 

　　主持人：能告诉我们吗？ 

　　张翔：不方便透露，有签了600多平米的，有签了400多平米的。底商一共就6000平米，包括一些小业主都想买，我们一间的面积是117平米，作为底商来讲面积不算多，投资起来比较灵活，117平米不到400万元，投资这样的客户很多。相对来说比较小的客户分走了一部分面积，现在可售的面积应该是在3000平米左右。 

　　主持人：当时定位每个铺位的业态是什么？ 

　　张翔：瑞安国际中心里面有酒店和写字楼，楼上是这两部分，我们在底商这部分不可能做低档次的商业，我们会挑选客户，你经营的必须是一些品牌店，如果不是品牌店，在这里经营你也不能实现租金的价值，可能承受不起。 

　　筛选出一部分优良的品牌客户，商业定位为国际品牌街，很多高端的商品都可以在这买到，方便周边的高档公寓和几个大型的商务区人士来消费。 

　　主持人：商业的价格是多少？ 

　　张翔：1、2层的均价是在2万6左右，这是1、2层连卖的，一层单卖的话是3万2-3万3、二层是2万2-2万3。 

　　主持人：什么时候入住？ 

　　张翔：应该是今年下半年入住。 

　　主持人：周边写字楼和底商的租赁基本情况。 

　　张翔：写字楼3.3-3.5元，一层是9元左右，二层是6元左右。这里写字楼的底商已经基本上被租出去了。比较大的银河国际写字楼、胜龙大厦、现代汽车大厦，周边的写字楼氛围还是比较好的，只不过没有大型商务楼来凝聚，没有进行大型的推广。 

　　主持人：很多人对这个区域不是很了解，富力再往南的区域商务商业状况都不是很了解，这个区域的前景怎么样？ 

　　张翔：在没有开发富力城时，对双井这个地理位置不是很清楚，认为很偏了，富力城起来以后，就觉得是高档住宅区了，也就几年的时间。CBD和东北三环可开发的土地比较少了，物业的价值也是很高的，很多的开发商都在关注东南三环区位。东三环沿线的发展形势都是非常良好的。现在是到双井，可能过不了两年就会发展到京津塘高速公路了。 

　　主持人：CBD有不少写字楼，CBD往南的写字楼也有不少，压力还是很大的。你在销售时有没有感觉到？ 

　　张翔：首先我们的产品和其他产品有差异化，周边也有一些写字楼，这些写字楼它的开发商都是自持物业的，进行产权销售的项目还是比较少，富力那有一个写字楼，只有我们两家可以销售带产权的办公项目。 

　　其次是面积非常灵活，50平米、100平米、200平米、300平米、500平米，你可以任意分割它，这样给客户投资的压力不是很大。 

　　主持人：在你们那边办公的客户里面，主要还是东边的客户比较多？亦庄那边呢？ 

　　张翔：亦庄对于我们这个地区也很重要，我们所处的地区是亦庄和国贸的中心点，亦庄现在有很多大型的企业进驻，130多家的500强企业，在亦庄单纯的高档写字楼没有，因为那边都是大型的产业基地，我们是在亦庄和国贸之间的位置上做了写字楼，需要到国贸办公和亦庄办公，你可以做一个中心点。两边距离都不是很远。 

　　主持人：你们是两家比较大的国企强强联手做成的，不知道开发商的情况如何？ 

　　张翔：一个是强强锁业集团，是温州的企业，是中国最大的锁类集团之一。还有就是南洋汽摩集团，大家都知道南洋摩托车就是这个厂子生产的，这两家公司资金实力是很雄厚的，强强集团每年的销售额都在50亿左右，不光在中国，而且在外国的很多地区也设立了销售机构。北京京强房地产开发有限公司为中国强强集团于2003年投资成立的。 

　　主持人：东南区域有这样高档的写字楼或者叫做综合体项目，原来都是在三大区域，现在是跳出三大区域，在各个区域发展。其实东南区域是未来发展的热点，值得大家重点关注。谢谢张先生，如果网友想了解瑞安国际中心的信息的话，可以浏览新浪房产的相关信息。谢谢. 

　　张翔：谢谢。 

　　本次聊天结束