4月4日，北京市国土资源局公布《北京市2006年度土地供应计划》(以下简称《计划》)，计划中规定中心城的中心地区(三环内)不再新增建设规模在1万平方米以上的商业设施，这就意味着三环内商铺供应扩张趋势将被遏制。商铺作为重要的地产投资工具再一次吸引投资者敏锐的目光。因为自从去年年中以来，不断出台的宏观调控直指住宅投资。一些先知先觉的投资者已经将投资目光转向了商铺。 
　　●宏观调控没有涉及商铺
　　据了解，尽管政府不断在宏观调控方面下猛料，且矛头直指住宅投资，如加息和两年之内转手要收5%的营业税等，但对于商铺的投资目前还没有任何限制。业内人士认为，商铺不同于住宅，它本身就是一种带有投资性的商品，可以经营和产生再生价值，所以，今后这类房地产产品被列入严管名单内的可能性不大。在政策方面，目前也确实没有针对商铺投资出台调控政策。
　　从2005年年初开始，海内外资本就开始关注这个市场。2005年3月，国内的华联集团购买了西环广场89000平方米的商业面积，随后家乐福购买了四元桥附近的北京燕莎望京购物中心。除了国内投资需求以外，国外的投资者和基金公司也对北京商业市场很感兴趣，一些收入和回报比较稳定的项目，更成为基金投资出手的目标。
　　大多数人士认为，社会游资青睐商铺的投资，首先是因为北京整体经济向好，居民收入不断增加。其次是强劲的经济增长推动了零售产业发展，促进了商铺市场的向上发展。也有业内人士认为，商铺的投资个性色彩比较浓，很难从整体上反映出优劣。因为，住宅投资可以从共性层面进行分析，比如北京、上海等大城市里所有的住宅产品价格上升曲线都是大致相同的。商业地产则未必如此，它的投资受到区位、环境、规模、业态组合等多方面的影响，要复杂得多，投资商业地产必须重视个性层面的因素。对商业地产的投资，设置的资金门槛和运作门槛比住宅要高，所谓的投资机会的增加与否，是不能单纯从价格上就可以判定的。
　　●商铺主要分为两大类
　　目前，市面上的商铺可以分为两大类,一类是独立的商业街或商场，如SOGO南广场,中国红街以及本月刚刚上市的日坛上街。SOGO南广场是以大型广场商场形式面市，而日坛上街则以步行街的形式出现。街全长280米，街宽12米，一层及二层为设有独立楼梯的跃层商铺单元，每个商铺单元面积200-300平方米不等。三层则为面积在100-200平方米不等的商铺，彼此通过外廊、连廊相连通。建成后将经营餐饮、高档娱乐休闲和、迪厅、国际风情酒吧等商业业态。
　　另一类则是社区商业，如位于西南三四环之间的鸿业兴园社区配套建有3万平方米的商业。望京区域新近开盘的“朝庭”公寓是一处集合住宅+商务+商业配套的大型综合体，其中包括12万平方米的StreetMall商业街区，25万平方米的写字楼和18万平方米的精装公寓。值得一提的是，以往的社区都是在住宅销售结束甚至交房之后才进行商业销售，但“朝庭”则采取了先商业后住宅的方式。据其销售部刘军经理介绍，“朝庭”的商业部分望京国际商业中心招商已近完成，公寓部分才进入销售状态。这样以商业带动公寓销售的方式大有将公寓作为商业配套之势。公寓目前均价还是7800元每平方米，以110-120平方米的户型为主。自4月15日开盘不到一周时间销售128套，说明购房者对先做商业等配套后卖住宅的模式是很认可的。
　　业内公认的步行街的投资回报率在10%-15%左右，社区商铺的投资回报率约在8%-10%左右。“8%左右，这是目前比较合理的投资回报率”，庄胜房地产经纪公司总经理周湘晖在接受某媒体采访时表示。周湘晖给出的数字代表了业内的主流观点。根据市场规律，商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本，因此8%左右的年回报率可以基本保证投资成本的收回。
●商铺投资量力而行
　　鸿业兴园副总王振平分析认为，商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的。投资区域商业中心应该考虑带有休闲性质的餐饮、大中型娱乐场所等非满足生活必需的商业业态。社区商铺则应重点考虑满足区域日常生活的中低端小型商业业态，该区域的消费力和人流量非常重要。总之，商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值。
　　早期的商铺项目是全部或部分向投资者出售的形式，一是因为发展商有资金压力；二是在当时，市场需求相对较大，价格利润空间也大。商业投资曾有“旺铺养三代”的说法，这也道出了商铺投资回报率高的诱人特点。但在市场经济下，可观的投资回报的前提是商铺要租得出去，并且经营得当。如果没有良好的经营运作做基础，再诱人的承诺也是镜中花、水中月，可望而不可即，没有一定的资金实力做保障，其风险是显而易见的。经过几年市场的洗礼以及前期失败的先例，商铺投资进入了理性发展的阶段。这一轮商铺投资，与以往相比，最大的改变在于统一招商、统一经营、统一管理。这样集分散的产权为统一运营，有利于保证整体商业项目的持续经营和品质的提升。不管是哪种投资形式，投资者都应该从自身的资金考虑，量体裁衣、量力而行。