采访中，记者发现地产商不断推出商铺的同时，还有很多人找不到合适的商铺。究其原因，主要还是开发商开发的产品不能够满足现有投资者的需求。天津商铺从前期规划、开发到后期管理，正面临着成长中带来的种种问题。 
规划有点滞后针对本市商业房产的开发项目，巨川房地产开发公司的耿总认为，商业地产开发商应该是先想好房子今后做什么，而不是盖好房子，再去思考房子能够用来做什么。对于商业房地产开发商来讲，赚的早已经不只是房地产的钱，除了关心尽快把店铺卖出去，买房人的投资回报也应该是他们所关心的。
看看商业地产的最成功策划吧。有一个名叫罗瑞康的香港人因为石库门情结，以10亿港币的巨资，在上海淮海中路、黄陂南路和马当路包围的3万平方米的土地上，将所有的石库门“整旧如旧”，建了一个集历史、文化、旅游、餐饮、商业、娱乐、住宅和办公为一体的多功能小区，称之为“新天地”，将过去老上海的石库门改造成时尚风情街，目前已经成为上海最亮丽的风景。
产品种类趋同任何一种产品只要市面上相同的多了，价格很快就会降下来，而新奇的商品总会有很大市场。商铺经营也是一样。如果每个项目都是SHOPPINGMALL，每个商场都卖同样的商品，消费者很快就没兴趣了。
21世纪不动产天津区域总经理崔晶雪说，目前，本市开发的商业地产项目多为商业中心区的综合购物广场。开业后，不可避免地会出现定位雷同的商场。甚至会影响整个商业街优势的发挥，动摇商业街内企业的自身生存。
如何做出自己的特色，营造独特的商业气氛？专家建议，今后，开发商需要针对不同的人群开发商铺，比如，开辟主题商场、专业市场等。这样不仅可以细分市场，更可以延长商铺的生命力。看到市场空白的地方，才能够赚到钱。
专业人才奇缺商业房地产是商业和房地产结合的“边缘学科”，因此，需要人才对地产和商业都精通，缺一不可。
一位地产商告诉记者，以往开发住宅，研究人们的生活习惯、爱好，做个概念出来，楼盘就可以销售了。但是，开发商业地产，不仅要懂商场的选址，还要了解人们购物时的路线、视觉等等。在销售时，还要告诉客户以后开一个什么店、做什么品牌，很复杂。
住宅和商铺的物业管理也有很大差别。不少房地产商在销售商铺时，其利益点是在项目的即期回收上。因此，只会在回收期内关注商铺如何销售的问题，而不会负责后期的管理问题。但商铺投资最重要的就是后期经营的效果，如果商铺经营不好，投资者根本无收益而言。