昆明市国土局：昆明地价总水平将保持稳定 
 对于国内的房地产市场而言，今年的春天就是一个“周年”的节点。 
    一年前，央行宣布加息，接着就是新旧国八条，一时间楼市逐渐降温。 
    一年来，昆明房价并未掀起太大的波澜。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，一季度全国70个大中城市房屋销售价格、土地交易价格涨幅继续回落，房屋销售价格与去年同季度相比，昆明上涨2.1%，二手住房销售价格与去年同季度相比，昆明上涨1%。 
    就是这样一个“温柔”的昆明楼市，在全国局部地区过热市场的映衬下，依然走着自己的路。 
    本周，问几个关于昆明房价的问题吧-- 
    1．昆明的地价对房价的影响如何？ 
    2．新一轮宏观调控（4月27日央行宣布提高贷款利率，5月8日建设部提高个人住房公积金贷款利率）对昆明房价和房产交易心理又会造成怎样的影响？ 
    3．昆明是否存在隐性降价的现象？ 
    近日，国土资源部公布了对全国城市地价动态监测结果，2005年，昆明市综合地价累计增长率为12.32%，成为全国地价增长率最高的城市。本报记者就大家较为关心的地价问题，采访了昆明市国土资源局苏晖副局长。综合地价全国倒数第8 
    昆明市国土资源局苏副局长表示，2005年昆明市一至四季度综合地价增长率分别为5.73%、0.98%、2.24%、2.72%，其中一季度、三季度和四季度地价增幅相对较大，四个季度地价累计增长率居全国首位，其主要原因一是昆明地价基数长期较低，地价总体水平在全国处于一个较低的位置，即增幅有所扩大，也是低水平增长。如与增长率最快的一季度比较，昆明市综合地价为866元/平方米，在全国30个主要城市综合地价水平中居于倒数第8位，与西部城市相比，分别比成都、贵阳、兰州、西安低849-345元/平方米，在西部主要城市仅高于银川、西宁、乌鲁木齐市。二是治理整顿历史遗留未完善手续用地的清理完成，实现了土地市场秩序的明显好转，为规范土地资源管理、营造良好的招商引资环境创造了条件，这也是导致地价上涨的一个原因。三是国家土地政策参与宏观调控作用的发挥，土地供应总量、结构和布局的进一步优化，对地价的调控也起到了一定作用。四是地价变化与社会宏观经济发展趋势相适应，2005年昆明市国民经济和社会发展呈快速增长的态势，一定程度上也对地价的涨幅产生了作用。 
    苏副局长还说，2005年昆明总体地价中居住用地价格的增长率相对较大，也是造成地价增幅大的主要因素。全年一至四季度居住用地平均地价水平分别为779 元/平方米、796元/平方米、819元/平方米、883元/平方米，较上季度相比增长率分别为3.96%、2.27%、2.87%、7.74%，但居住用地价格比全国主要城市平均水平低349-405元/平方米，是全国居住用地价格低于1000元/平方米的后10个城市之一，分别位居30个主要城市的倒数第6-8位。同样以增长率最高的第四季度为例，与西部城市相比，分别比贵阳、兰州、成都、西安低414-585元/平方米，在西部主要城市也仅高于银川、乌鲁木齐和西宁市。因此，昆明居住用地价格增长率高于全国平均水平，但用地价格明显低于全国平均水平，即也是低基数、低水平增长。昆明地价总水平将保持稳定 
    在谈到居住用地价格时，就引申出了另一个话题——房价问题。苏副局长表示，房价是由地价、前期成本费用、建筑安装成本、国家税费和利润组成。地价的变化会影响到房价，但是地价只是构成房价的一个因素，并不是决定房价的必然，房价的高低主要取决于市场供求，这是大家都很清楚的。据国土资源部组织专家进行的权威调查，我国房价构成中的地价比重平均只占23%，昆明的比重比这个数字还低。国内一家知名媒体记者曾经对房地产的构成，从工程概预算的角度进行了专业的案例剖析，得到的结论是，开发商的成本构成中土地的份额也很少。 
    总体上，随着我国宏观经济形势持续向好，房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求将会持续增加，全国土地供应将继续实行总量控制，地价将继续保持平稳增长。与之相反，随着中央经济宏观调控成果的不断显现，人民币加息和控制房地产信贷带来的金融环境的变化，以及历年来房地产大规模投资开发和市场机制的不断健全，房价增速将会减缓。就昆明而言，土地调控机制的逐步形成，受土地稀缺性和管理规范、宏观调控政策的影响，地价总体水平将保持稳定，不会有大的波动；居住用地价格的变化会出现区域性的非均衡状况，但总体价格水平不会有明显提高，地价变化对房价不会产生实质性影响。今年土地供量与往年基本持平 
    今年，昆明市土地供应重点仍然会以基础设施建设用地、工业用地为主。房地产的土地供应量与往年相比，基本保持平衡，加上房地产商已经获取的、或正在开发的土地，完全能够满足开发需要。在供应结构上，我们将严格控制高档商品房用地，继续加大一般性普通商品房用地供应，优先支持经济适用住房和廉租住房用地供应。 
    东南二环路沿线拆迁广受市民关注，是全市城市环境综合整治的民心工程。其拆迁出的土地，将严格按规划的功能合理配置，重点保障配套基础设施建设，从整体上完善沿线片区的城市功能，使东南二环路沿线成为环境优美、经济繁荣的“绿腰带”和“金腰带”。