外地房地产企业革新天津老城区住宅品质 
 2007年前，老城厢至少启动12个地块；位于海河沿岸的超大盘泰达城与天津湾也将揭开面纱 
    自2003年天津开始大规模旧城改造后，来自北京的开发商阳光100率先进入南开区红旗南路开发了阳光100国际新城，就此拉开了外地开发商抢滩天津老城区房地产市场的序幕。时至今日，天津中心区与海河沿岸已发生了翻天覆地的变化。到2008年，老城厢地块将全部启动完毕，而海河沿岸几个外地开发商与本地房企合作的超大住宅区也将揭开面纱。 
     
    老城厢正在启动的项目包括后现代城、11号公馆和天津富力城及金盛广场。图为天津富力城施工现场，该项目单价已超8000元。 
     
    海河沿岸也是开发商竞相争食之地。图为北安桥。 
     
    天津很多楼盘连案名都直接拷贝北京项目。图为后现代城施工现场。 
    破晓2003年 
    外地开发商促使天津住宅多样化 
    早在十几年前万科就打进了天津房地产市场，但外地开发商大举进入天津老城区则是近几年的事。 
    具有外资背景的开发商进津后，多以开发商业地产为主，如来自香港的恒隆，在和平广场附近开发了13万平方米商业；和记黄埔在地铁营口站正在开发一个集写字楼、购物中心为一体的大型商业体等。 
    而国内的开发商，则多半开发住宅，如金地、招商、富力、朗钜、复地、天鸿等知名房地产开发企业，在天津都有开发项目。 
    在据戴德梁行（天津）国际物业顾问研究部经理王红看来，外地开发商对天津房地产市场最大的影响就是令住宅产品更加多样化。 
    天津本土开发商比较传统，住宅多为行列式排列，户型设计也中规中矩，小高层所占比例非常少，而且基本上都是毛坯房。外地开发商进津后，极大地丰富了当地住宅市场的建筑风格。生态主义、新都市主义等新概念层出不穷；外飘窗、两居半、南派园林、精装修等多种手法的运用也为天津住宅市场注入了新鲜血液。越来越多地购房者买房从最初的解决居住问题上升到追求居住品质。 
    据了解，进入天津的外地开发商大多实力雄厚，一般拿地价格较高，所开发楼盘多为中高档项目，品质好但价格高。 
    烈火老城厢改造 
    50.2亿元天价创天津土地招标史最高纪录 
    老城厢无疑是天津中心城区外来开发商“争食”最激烈的一个区域。 
    作为天津城市的发祥地，老城厢旧址是由东、西、南、北四条马路围合起来的面积达114公顷的区域，也就是过去所说的“天津老城”。天津市的别称———天津卫，也正来源于此。 
    过去这里是一片危陋平房。2003年6月1日，老城厢改造工程全面启动，涉及各类房屋69万平方米、居民4万户，是天津市迄今为止拆迁面积最大、投资额最多的一次大型拆迁。 
    一年后的2004年8月，该地块开始了世人瞩目的招标出让。香港中新集团（控股）有限公司和北京新松投资集团，因综合水平最优而击败天津本土开发商一举夺标，50.2亿元的中标价也创下了天津土地招标史上的最高纪录。 
    中新集团营销部总监陈宁是该项目主要操盘手之一。早在2003年，中新集团制定天津战略后，他就被派往天津谈地。“海河、梅江、南开区、河北区等好几块地我都谈过，但最后看中的却是老城厢地块”。 
    中新对老城厢的改造方案被称为“新建卫计划”。该方案将在老城厢114公顷的土地上建设一座集居住、文化、商业、商务、休闲娱乐、旅游和生态景观为一体的、气势恢宏的城市综合体。 
    知名住宅项目与北京同出一辙 
    2004年12月27日，伴随着一锨沙石洒落在奠基石上，由天津市政府指导、中新集团制定、多家开发商参与的新建卫计划正式启动。陈宁告诉记者，新的老城厢被重新规划的道路分成14个地块，规划总建筑面积225万平方米，其中住宅128.9万平方米，公建96.1万平方米，计划5年完成。 
    记者在天津老城厢施工现场看到，现在已有8个地块入市，启动了4个项目，包括中新开发的后现代城、11号公馆和来自广州富力地产开发的天津富力城、来自江苏的金盛地产开发的金盛广场。 
    目前只有天津富力城和后现代城两个项目开盘，而这两个项目，均是北京同一案名项目的“翻版”。 
    从中新集团手中买到地块的天津富力城总经理张璇向记者表示，自富力走出广州、制定全国战略后，天津就成为其在全国布局的一枚重要棋子。据介绍，天津富力城占据老城厢5、6、7号三块地，总建筑面积72万平方米。去年7月开盘，精装修，起价6800元/平方米，目前价格已涨到8000 -9000元/平方米。 
    后现代城是中新集团开发的项目，今年4月开盘，均价7300元/平方米。陈宁介绍说，该项目二期将6月开盘，价格也会相应上涨。 
    今年下半年还将陆续开发6块地 
    据陈宁向记者透露，今年下半年，老城厢还会有6块地陆续开发。其中三块由中新集团开发，为后现代城后期项目；2号、3号两块地则由中新控股的一家子公司———中新置地开发；10号地由上海投资股份开发。“明年年底以前至少会启动12个地块，到2008年将全部启动完毕。”陈宁说，这一规模庞大的旧城改造已不局限于房地产开发，而是一个城市品牌的再造。争取在2010年前，这个凝结着天津600年历史的老城能以崭新的面貌出现在世人面前。 
    纵观老城厢的开发，令人惊讶的是，这个天津百年老城的城市品牌再造工程迄今为止竟没有一家天津本土开发商参与。 
    对此，王超认为，天津本土开发商思路与外地开发商是不同的。由于高档楼盘受众窄，销售周期较长，回款速度较慢。实力稍弱的本土开发商大多心有余而力不足。 
    星光海河八节点 
    北京大房企纷纷联姻当地开发商建大盘 
    除老城厢旧城改造外，天津中心城区的海河改造、奥体工程、城市交通网络改造等一系列工程也进行得如火如荼。 
    天津房地产市场也因此出现了海河沿线、西奥板块等热点区域。外来开发商大举进入这些热点区域后，或与本地开发商或结盟合作开发，或独立开发各自为王。 
    海河改造于2002年底启动，两岸构建了河北区中心广场、和平区和平广场等“八个节点”，分别实施不同的改造方案。它不仅是天津一项重大的城市形象工程，也关系到两岸居住环境的改善。因此，海河沿线也成为各地开发商竞相争食的一个热点区域。 
    在第一节点，天津泰达与北京万通、上海广洋等合作开发了150万平方米的泰达城，包括110万平方米的住宅和40万平方米的公建。在第六节点，天津市房地产发展集团与北京天鸿宝业合作开发了规划建筑面积超百万平方米的天津湾，该项目未来将建成一个集购物中心、写字楼、高档住宅、滨水公寓、星级酒店、精品商业街、城市公园等于一体的综合性城市功能区。 
    而在第二节点，金融街于去年8月已取得了津门、津塔两个地块。据金融街控股副总经理高靓介绍，金融街将在此建设一个包括高档写字楼、五星级酒店、综合性商业在内的商务区，其中津塔高度超过了300米，将成为天津市的标志性建筑。 
    ■最新动向 
    住宅开发向外环线扩张 
    目前外环线郊区新盘扎堆，房价每平方米4000元左右 
    和所有大城市房地产发展脉络相同的是，目前天津住宅市场也在积极向外环线以外的郊区拓展。 
    万科与招商地产合作的西部新城、金地开发的格林世界等都位于外环线外的西青区、津南区。 
    王红分析说，由于市区土地越来越稀缺，大盘势必将集中在外环以外。 
    据统计，天津2005年推出的35块土地中，位于中环线以内的只有7块，总面积14万平方米，仅占全部面积的7%.未来市中心共建用地比重将进一步加大，住宅用地则主要集中在次中心区和郊县。 
    “目前随着天津工业东移趋势的日趋显著，东部将成为未来投资重心，部分人群也将迁往东部。”王红还指出，东丽区已成为今年重点开发区域，集中了东丽湖万科城、朗钜天域、城市阳光、香港花园等大量新盘。 
    据王超介绍，天津市沿外环线规划了8个卫星城镇，市区只保留了450万人口，70万人口将迁到近郊，现在规划的9条地铁线也是按人口外迁方向规划的。因此，住宅市场向外环线发展已是大势所趋。 
    中原提供的数据显示，2004年中心城区商品房交易量为778万平方米，2005年这一数字达550万平米左右。郊县住宅成交量已和市区平分秋色。预计今年，以普通住宅为主的郊县楼市成交量有望首次超过市区。 
    本版采写/本报记者叶保秀 
    本版摄影本报记者周晓东